La création d’une société civile immobilière (SCI) nécessite la nomination d’un gérant. Il est également nécessaire de remplacer le gérant existant en cas d’achat d’une SCI . En effet, tout au long de la vie de la société et comme le prévoit le régime légal de cette forme sociale, ce gérant sera habilité à représenter la société et à la diriger. Il devient alors la tour de contrôle : acte de la vie quotidienne (dont l’administration fiscale), fonctionnement interne (par exemple la relation entre les associés). En cas d’absence de gérant, toute personne intéressée serait en mesure de solliciter la dissolution de la SCI, ce qui représenterait un risque considérable pour celle-ci. Mais ce statut présente des spécificités qu’il convient de bien saisir avant de se lancer.
Le gérant au sein d’une SCI
C’est l’article 1846 du Code Civil qui dispose que la Société Civile doit être administrée par un ou plusieurs gérants. La fonction première d’un gérant d’une SCI est de l’administrer, diriger, gérer et représenter dans les actes de tous les jours.
Les pouvoirs conférés au gérant d’une SCI
Représentant légal de la société civile immobilière à l’égard des tiers, le gérant dispose de pouvoirs assez vastes, lui permettant la conclusion et l’engagement de la société pour les actes courants de la société. Effectivement, il représente la SCI à l’égard des tiers. La mission attribuée du gérant d’une SCI est principalement de signer les actes au nom et pour le compte de la SCI. Il est possible qu’il y ait un changement de gérant durant un exercice.
Cependant, des limitations peuvent être faites face au pouvoir de celui-ci par certaines clauses dans les statuts de l’entreprise. C’est pour cette raison que généralement, lorsque les pouvoirs vont au-delà des actes courants de gestion de la société, une autorisation préalable par une Assemblée Générale des associés de la SCI doit être requise (majorité renforcée des deux tiers, modifiant ainsi les statuts).
Prenons l’exemple de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, cette autorisation est nécessaire. Cependant, cette limitation de pouvoir statutaire n’est pas opposable aux tiers (une SCI ne pourra être engagée par la signature du gérant alors même que celui-ci a outrepassé ses pouvoirs). Par contre, le gérant reste toujours engagé vis-à-vis des associés (responsabilité est engagée). Une faute aussi grave venant du gérant est une violation des stipulations des statuts, cela vaut la révocation du gérant.
Les actes passés par celui-ci au-delà de l’objet social ne sont pas opposables à la SCI : reprenons l’exemple de la vente d’un bien immobilier, si c’est le cas alors que l’objet social ne conçoit pas la vente des biens immobiliers. Le gérant avec ses pouvoirs peut décider d’accorder certaines délégations de pouvoirs à des tiers qu’il nomme afin de réaliser des missions déterminées. Les statuts juridiques d’une SCI interdisent ou encadrent ces délégations de pouvoirs.
Comme nous l’avons évoqué précédemment, le gérant d’une SCI a la mission de gérer, diriger, et organiser le fonctionnement interne de la SCI, mais il est possible que les statuts instaurent un comité de direction par exemple, qui limite les pouvoirs du gérant.
Personne morale ou personne physique, nommé ou non dans les statuts, nommé dans un acte annexe de l’exécutif (par exemple dans un procès-verbal d’assemblée générale reflétant la décision de nomination prise par les associés) : le gérant de la SCI peut être associé ou non de l’entreprise.
Comment devenir co gérant d’une SCI ?
Son mandat n’est pas limité dans le temps par les textes légaux ou réglementaires applicables à la SCI, et il est donc par défaut et en l’absence de disposition spécifique contraire contenue dans les statuts, nommé pour l’ensemble de la durée de vie de la société.
Lorsqu’une SCI se compose avec plusieurs gérants, les statuts de cette SCI ont la possibilité aménager la répartition de leurs pouvoirs. Si ce n’est pas le cas ou en l’absence de précision statutaire, chacun des gérants ont les mêmes fonctions et pouvoirs que si la SCI se composait d’un seul et unique gérant (accord des co-gérants pas utile).
Notons enfin qu’un gérant SCI est en droit de cumuler son mandat de gérance avec d’autres mandats similaires au sein d’entreprises de toutes formes juridiques : président de SASU, gérant de SARL…
Qui peut être gérant d’une SCI ? Quels sont les pouvoirs de ce gérant ?
Le gérant doit respecter la loi ainsi que la règlementation en vigueur dans le cadre de la gérance et des actes conclus pour une SCI. Il est inéluctable que celui-ci agit dans l’intérêt de la SCI, et qu’il gère l’entreprise en « bon père de famille ».
La responsabilité du gérant de la SCI est assez large, puisqu’il peut engager aussi bien sa responsabilité civile que sa responsabilité pénale, et ne peut que rarement se retrancher derrière la SCI pour éviter de faire face à ses responsabilités en cas de manquements ou violations manifestes.
Sur le plan civil, il est responsable à l’égard des associés, des tiers mais également de la société en tant que personne morale si elle subit un préjudice indemnisable. Ainsi, si le gérant prend par exemple une décision relevant de l’assemblée générale sans en avoir respecté la procédure, il est en mesure d’engager sa responsabilité civile au titre du préjudice subi. Cette responsabilité est prévue à l’article 1843-5 du Code civil qui dispose ainsi que « outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société. »
La responsabilité pénale du gérant peut également être engagée, mais uniquement pour les fautes plus importantes, distinctes de la gestion courante de la société, comme par exemple le refus de mise en conformité d’un ascenseur sur un bien immobilier détenu par la SCI, causant un dommage à l’occasion d’un accident. Le refus d’engagement des travaux du gérant pourra constituer une mise en danger de la vie d’autrui par négligence grave.
Les fautes susceptibles d’engager la responsabilité du gérant de la SCI sont celles constituant une violation des dispositions contenues dans les textes légaux et réglementaires (non accomplissement de formalités obligatoires comme l’approbation des comptes de la société, entrave au droit des associés, défaut de convocation d’assemblée générale ordinaire annuelle…), mais également en cas de violation des statuts ou de faute de gestion.
Fiscalement, le gérant doit tenir les comptes de la société afin que les associés aient une vue d’ensemble, mais aussi pour un éventuel contrôle de l’administration fiscale. Mais les comptes sociaux d’une SCI n’ont pas à être déposés au greffe du tribunal de commerce comme c’est le cas pour d’autres formes de société.
La nomination du gérant d’une SCI
Gérant associé ou non d’une SCI. Personne morale ou physique ?
Comme nous l’avons évoqué précédemment, un gérant d’une SCI n’est pas obligatoirement associé. Cependant, c’est généralement le cas. Lorsqu’il s’agit d’une SCI Familiale, parfois l’entreprise est très grande, d’où la nécessité pour les associés de nommer une personne tierce gérante de l’entreprise : généralement la personne tierce est un professionnel de l’immobilier.
Un gérant d’une SCI est soit une personne morale, soit une personne physique. S’il convient que le gérant est une personne morale, dans ce cas le dirigeant de l’entreprise doit se soumettre aux mêmes obligations et aux mêmes responsabilités qu’un gérant (personne physique). Par ailleurs, le dirigeant a la possibilité de déléguer ses missions à une personne tierce afin de représenter la personne morale de l’entreprise. Cependant, l’annonce légale obligatoire correspondante à la nomination du gérant doit indiquer le nom du dirigeant de la personne morale gérante (pas celui de la personne tierce délégataire).
Il est interdit qu’un mineur soit nommé gérant à moins que celui-ci soit émancipé. D’ailleurs, il est également interdit que le gérant soit une personne sous tutelle ou sous curatelle. De même pour une personne ayant un casier judiciaire au niveau pénal. Certains individus ont une interdiction concernant leurs exercices professionnelles, incompatibles avec le poste de dirigeant d’une société commerciale : prenons l’exemple des avocats, huissiers de justice, fonctionnaires ou encore notaires. C’est le cas pour la SAS, mais concernant la SCI il n’y a pour eux aucune interdiction. Concernant les étrangers, il n’y a aucune interdiction pour qu’ils soient dirigeants d’une entreprise.
La procédure pour nommer un gérant d’une SCI
Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de nommer un gérant, généralement cela se fait lors de la rédaction des statuts, cela peut également se faire par décision lors d’une assemblée générale constitutive, ou encore par acte séparé. Le gérant d’une SCI est nommé selon les statuts juridiques de l’entreprise : en règle générale, les statuts juridiques prévoient une assemblée générale ordinaire pour ce sujet. Lorsque le vote a eu lieu, le gérant de la société doit expressément ou tacitement accepter ses fonctions.
Un contrat de travail pour un gérant d’une SCI
Il est probable que le gérant d’une SCI cumule ses fonctions avec un contrat de travail : CDD ou CDI (convention règlementée). Pour qu’un contrat de travail soit signé par les deux parties, il est nécessaire que le gérant occupe une fonction technique qui soit distincte de sa fonction de gérant de la SCI. Mais le plus important est qu’il doit y avoir un lien de subordination avec la SCI (un gérant majoritaire ne peut donc établir un contrat de travail avec la SCI).
La fin des fonctions d’un gérant d’une SCI ou le changement de gérant
L’arrivée du terme des fonction d’un gérant d’une SCI
Il se peut qu’un gérant d’une SCI soit nommé pour une durée déterminée. Dans ce cas, au terme de ce délai, les fonctions du gérant cessent de plein droit. Lorsqu’un gérant maintient ses fonctions de gérance, il ne peut se supplanter d’un renouvellement tacite de ces fonctions. Par contre, il sera pris en compte comme un gérant de fait.
La démission d’un gérant d’une SCI
Un gérant d’une SCI peut à tout moment, librement démissionner. Cependant, les statuts juridiques ont la possibilité de prévoir certaines conditions d’exercice concernant cette liberté de démissionner, même si cela ne prive pas le gérant de démissionner. La responsabilité civile du gérant peut être engagée si celui-ci démissionner de manière intempestive.
Le décès d’un gérant d’une SCI
Il est évident que le décès d’un gérant d’une SCI conduit inévitablement la fin de ses fonctions au sein de l’entreprise. Il est également possible qu’un gérant soit révoqué pour un juste motif : par exemple, si le gérant ne peut plus exercer ses fonctions de manière durable. C’est à la SCI de préparer la nomination d’un gérant de remplacement.
La révocation d’un gérant d’une SCI
Ce sont les statuts qui précise les conditions nécessaires de révocation du gérant, généralement cela se fait par assemblée générale, il faut qu’il y ait une majorité de voix. Lorsque cela n’est pas mentionné dans les statuts, le gérant est révocable par les associés (ceux-ci doivent représenter un nombre supérieur à la moitié des parts sociales du capital social de l’entreprise). Lors de ce vote, le gérant doit participer à la réunion concernant sa révocation, sauf si les statuts juridiques de l’entreprise indiquent le contraire. Le gérant peut être révoqué par décision de justice.
Le gérant d’une SCI, ayant été révoqué selon lui sans juste motif peut faire la demande au tribunal de dommages et intérêts. Si le gérant d’une SCI a été révoqué avec juste motif, mais que les conditions n’ont pas été réunis, révocation abusive (celui-ci doit pouvoir se préparer, doit pouvoir se défendre…) il peut également demander des dommages et intérêts, d’ailleurs les statuts juridiques ont la possibilité de prévoir l’indemnisation.
Lorsque l’on parle de juste motif, il en existe plusieurs : mauvaise gestion financière, abandon de fonctions, absence de rémission de compte, détournements de fonds…
Lorsque le gérant ayant des parts sociales dans l’entreprise (associé gérant) a le pouvoir de réaliser une procédure qui obligent ses associés à racheter ses parts, un accord doit être conclu sur le prix, sinon il faut faire appel à un expert nomme par la justice.
Quel salaire pour le gérant d’une SCI
La rémunération d’un gérant d’une SCI n’est pas obligatoire. Généralement, cela est mentionné dans les statuts. Mais il est possible que ce soit les associés qui détermine la rémunération : dans ce cas de figure, c’est aux associés de choisir le montant ainsi que les particularités de sa rémunération, car la loi ne prévoit rien concernant la rémunération d’un gérant d’une SCI. La rémunération d’un gérant d’une SCI peut être conditionnelle ou proportionnelle.
Dans le cadre de ses fonctions, le gérant de la SCI peut bénéficier d’une rémunération librement fixée par les associés de la société qui disposent donc d’une grande liberté pour sa détermination. Mais cette rémunération n’est en aucun cas une obligation : dans la majorité des cas, la SCI est dite « familiale » et ne gère qu’un ou deux biens, et son gérant n’est alors quasiment systématiquement pas rémunéré pour les fonctions qu’il exerce. Dans tous les cas, celle-ci est prévue aux statuts, mais déterminée par l’ensemble des associés concernant son montant et les modalités de mise en œuvre.
Lorsque les associés accordent une rémunération au gérant, il est nécessaire de prendre garde à ce qu’elle ne soit pas susceptible d’être requalifiée en gestion d’affaires pour autrui, rendant alors le gérant redevable non seulement de la TVA mais également de la taxe professionnelle. Ce risque est d’autant plus grand si un même gérant exerce un mandat de gestion pour plusieurs SCI, ce même s’il en est par ailleurs associé. Ce caractère d’associé est par ailleurs déterminant pour l’application du régime fiscal et social applicable pour cette rémunération : lorsqu’il n’est pas associé de la SCI, le gérant est rattaché au statut de salarié, et la SCI peut alors déduire sa rémunération de son résultat imposable ; en cas contraire, il dépend du régime des travailleurs indépendants, et sa rémunération peut être déduite par la société si elle a opté fiscalement pour l’imposition des sociétés. Attention néanmoins à pouvoir être en mesure de prouver à l’administration fiscale que la rémunération déduite correspond bien à un travail effectué. Lorsque la SCI opte pour le régime de l’impôt sur le revenu, les rémunérations de l’associé gérant sont considérées comme étant une avance sur sa quote part du bénéfice de l’entreprise, et le gérant doit alors déclarer sa rémunération au titre des revenus fonciers dans sa déclaration de revenus en vue de l’imposition sur le revenu.
Enfin, dans le cas où une personne morale assure la gérance de la SCI, la rémunération perçue est traitée fiscalement selon le régime donc dépend l’entreprise bénéficiant du mandat de gérance.
Le régime fiscal d’un gérant d’une SCI
Fiscalement, au niveau de la rémunération, la fiscalité de la rémunération du gérant d’une SCI change selon le fait qu’il soit ou non associé, elle change également si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque le gérant d’une SCI est associé, que la SCI est soumise à l’IR, la rémunération de celui-ci va être examinée comme une condition spéciale de répartition des résultats : elle ne pourra être déductible des revenus imposables à la SCI. Cette rémunération est taxée à l’échelle de la catégorie de la nature de l’activité de la SCI.
Statut social du gérant
De son côté, le statut social du gérant de la SCI varie selon que ce dernier est associé ou non, c’est-à-dire rattaché au régime social des salariés ou à celui des travailleurs non-salariés, comme nous l’avons vu. Ainsi, lorsqu’il n’est pas associé, il peut relever du régime général des salariés en présence d’un contrat de travail, ou en cas contraire du régime des travailleurs non-salariés. Lorsqu’il est associé, il relève dans tous les cas de ce même régime des travailleurs non-salariés.
Notons enfin qu’un gérant non rémunéré ne cotise logiquement pas au régime général à travers le versement de cotisations sociales, et ne bénéficies donc pas d’une couverture sociale au titre de son mandat.
