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Créer une SCI en ligne – astuces et erreurs

Créer une SCI en ligne – astuces et erreurs

Mini-sommaire :
Créer une SCI en ligne – astuces et erreurs

Une Société Civile Immobilière, SCI, est un contrat de société par lequel plusieurs associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers, pour ensuite partager les bénéfices et profiter ainsi de l’économie faite. Cependant, en cas de pertes, les associés s’engagent à y contribuer. Il s’agit donc d’une société dotée de la personnalité juridique, ayant un objet immobilier. Par ailleurs, l’avantage principal de ce statut juridique est qu’il facilite de contourner la lourdeur de gestion de l’indivis.

LES AVANTAGES LORS D’UNE CRÉATION D’UNE SCI

 

La SCI est un statut très privilégié concernant l’investissement, mais aussi la gestion d’un patrimoine immobilier. Effectivement, ce statut protège le patrimoine des associés. Une SCI est une entreprise, immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Elle est également dotée de la personnalité morale ainsi que d’un patrimoine indépendant de celui des associés. Cette personnalité morale est la seule détentrice du bien immobilier. C’est pour cette raison que les créanciers (si difficulté il y a) ont l’obligation de se retourner en premier lieu contre la SCI, avant de se retourner contre les associés. La difficulté première pour les créancier est de vendre les parts sociales d’associés défaillants et ainsi connaître l’ampleur de leurs patrimoine. Il est important de savoir que seuls les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Les associés ont une responsabilité indéfinie, qui n’est pas solidaire. Cette responsabilité est mise en œuvre selon la participation dans le capital de la SCI. N’étant pas solidaire, les créanciers ont donc l’obligation d’agir de façon indépendante contre chaque associé afin de pouvoir engager leurs responsabilités.

La responsabilité limitée des associés

 

Les associés d’une SCI ont l’obligation de contribuer aux pertes éventuelles. Cependant, cette contribution doit se faire dans la limite proportionnelle des parts transmises dans l’entreprise. Libre est le choix du régime fiscal : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Les associés ont la possibilité de rembourser une partie des dettes de leurs propres chef. Comme nous l’avons déjà mentionné, le patrimoine personnel des associés ne peut être sollicité qu’en dernier recours.

Patrimoine immobilier

 

Une SCI offre aux personnes (physiques ou morales) la possibilité d’investir dans un immeuble à plusieurs. Afin d’obtenir des sources de financement, les associés augmentent leurs capacités financières afin de réunir les capitaux. Par ailleurs, que ce soit les charges, les coûts, tous sont partagés entre les associés. Contrairement à une indivision, la création d’une SCI est plus souple. Comme nous l’avons mentionné, le statut permet de protéger les propriétaires des créanciers personnels. Par ailleurs, les créanciers n’ont pas la possibilité d’obtenir d’informations sur l’étendu du patrimoine des associés pour la simple raison que la fiche propriétaire du bien immobilier ne mentionne que la SCI.

Fiscalité

 

Les propriétaires qui réalisent une cession de leur immeuble sont soumis à l’impôt sur les plus-values. Selon la durée de détention, l’abattement fiscal peut varier. Seulement si la durée de détention parvient à dépasser les 22 ans, il y a une exonération d’impôt en totalité concernant les plus-values (même chose concernant la cession de parts d’une SCI). Il est important de savoir que concernant le calcul de la durée de détention, la date d’entrée du bien dans la société n’est pas pris en compte. Dans le cas de figure où les associés décident de louer leur bien, alors les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, celui-ci étant proportionnel à leur part.

Les associés sont libres de faire le choix de l’impôt sur les sociétés sauf pour les SCI exerçant une activité commerciale. Si les associés optent pour cela, ce sont les charges réelles qui sont déductibles, cela amortie les impôts sur le bien.

SCI Familiale

 

La création d’une Société Civile Immobilière permet d’éviter la lourdeur d’une gestion d’un bien indivis. Généralement gérée par conjoints, ceux-ci fixent librement le fonctionnement de ce bien. Le patrimoine d’une SCI Familiale ne peut être vendu, sauf les parts de celui qui souhaite se détacher de cette SCI. Cela permet de protéger les membres de la famille d’une décision d’un seul associé (généralement lors d’un divorce ou lors d’un décès). Concernant la succession, la SCI Familiale permet de diviser le patrimoine immobilier entre chaque héritier et permet également de stabiliser l’indivision sur la durée. Par ailleurs, la SCI Familiale permet de réduire le coût de la succession, et favorise l’association des enfants à un projet d’acquisition. organiser son héritage est réalisable et avantageux. Par exemple, il est possible de céder les parts de l’immeuble petit à petit, en fractionnant les parts sociales tous les quinze ans. Cependant, les parts ne peuvent être supérieure à 100 000 € car dans ce cas de figure, les associés ne pourront pas percevoir des abattements ou encore ne pourront pas s’exempter des impôts concernant la procédure de succession. Fiscalement, la charge fiscale lors d’une succession est divisée de façon réfléchie. Lorsque la SCI concerne un patrimoine privé, les héritiers sont obligatoirement soumis à l’impôt sur le revenu.

LES INCONVÉNIENTS LORS D’UNE CRÉATION D’UNE SCI

Les formalités concernant la création d’une SCI

 

Lors d’une création d’une SCI, il est obligatoire de réaliser certaines formalités dont certaines sont complexes comme la rédaction des statuts juridiques, l’enregistrement des statuts aux impôts, la publication de la constitution dans un journal d’annonces légales, ou encore l’immatriculation de la SCI auprès du Tribunal de Commerce et des Sociétés. De plus, lors de la création d’une SCI, certains frais sont à prévoir. Les principaux frais étant la rédaction des statuts ainsi que la publication au journal d’annonces légales. Étant donné qu’une SCI est une personne morale, il n’est possible pour les associés de faire appel à des prêts bancaires à taux 0% ou encore de recourir à un plan « épargne-logement » afin d’acquérir leur bien immobilier de leur SCI.

Les éventuelles dettes d’une SCI

 

Les dettes sont l’inconvénient majeur de la Société Civile Immobilière. Malgré le fait que le recouvrement des dettes par la saisie des biens personnels des associés ne se fasse qu’en dernier recours, et que leurs responsabilités est non solidaire entre eux, aucun individu ne peut prévoir un éventuel endettement. Lorsque cela arrive, les créanciers ont la possibilité d’entamer certaines procédure juridiques ou judiciaires. Cela peut aboutir à une saisie du patrimoine personnel des associés. Il n’existe aucune clause des statuts pouvant interdire cette procédure.

Les obligations légales concernant la création d’une SCI

 

Une Assemblée Générale des associés concernant la réalisation du bilan ainsi que les changements est à prévoir. Cette assemblée générale doit se tenir régulièrement. De plus, celle-ci doit obligatoirement être reporté en procès-verbal. De plus, En fonction du régime fiscal, il est important de tenir une comptabilité approfondie. La nomination du gérant d’une SCI représentant les associés est obligatoire. La rémunération du gérant est imposable lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Tout changement doit être publié dans un journal d’annonces légales.

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