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Comment créer une SCI seul ? Guide pratique

Comment créer une SCI seul ? Guide pratique

Mini-sommaire :
Comment créer une SCI seul ? Guide pratique

La SCI (société civile immobilière) nécessite légalement obligatoirement la présence d’au moins deux associés au capital social. Elle dispose d’une personnalité morale et vise à assurer la gestion et l’administration d’un patrimoine immobilier possédé indirectement par les associés. Il s’agit également dans certain cas d’un outil de transmission du patrimoine dans un cadre fiscal avantageux, entre plusieurs associés.

Contrairement à d’autres formes sociales, telles que la SARL (dont le dérivé unipersonnel est l’EURL) ou la SAS (dont le dérivé unipersonnel est la SASU), la SCI ne permet pas en principe de faire exception à l’article 1832 du Code civil. Ainsi la SCI doit impérativement être constituée de plusieurs associés.

Il est néanmoins possible en cours d’existence que la SCI concentre l’ensemble des parts sociales entre les mains d’un seul associé, devenant ainsi une SCI unipersonnelle. Une situation de fait qui peut ainsi survenir mais qui comporte un certain nombre de risques. En revanche, il est donc impossible de constituer une SCI unipersonnelle, puisqu’elle ne pourra alors pas être immatriculée auprès du Greffe du Tribunal de commerce.

Constitution de la SCI unipersonnelle

 

Etant donné l’obligation légale de constitution d’une SCI à plus de deux associés, il ne pourra être constituée de société civile immobilière à un seul associé directement. La seule possibilité de parvenir à ce type de résultat est de créer une SCI fictivement à plusieurs associés. Il peut par exemple s’agir d’une répartition fortement inégalitaire (80% des parts sociales entre les mains d’un associé, 20% entre les mains du second) revenant ainsi quasiment à une SCI unipersonnelle de fait. Il peut notamment s’agir d’un associé minoritaire personne physique mineure (l’enfant de l’associé majoritaire par exemple, à condition d’avoir signé les statuts consécutifs en tant que représentant légal de l’enfant) ou d’une personne morale. Il sera ainsi possible en présence d’un associé minoritaire mineur de gérer la SCI de manière solitaire jusqu’à la majorité de l’enfant, à condition de respecter les intérêts de l’enfant à travers la SCI.

Attention néanmoins à ne pas trop pousser ce raisonnement à l’extrême, car si le déséquilibre est manifeste, l’abus de droit pourrait être caractérisé par le biais d’une requalification en « prête-nom » de l’associé minoritaire. Mieux vaut alors en pareil cas nommer l’associé minoritaire en tant que gérant de la société, afin d’éviter tout risque de requalification.

Dans quelle situation la SCI peut-elle devenir minoritaire ?

 

Plusieurs situations peuvent expliquer un passage en SCI unipersonnelle. Il peut par exemple s’agir d’un décès du second associé, laissant ainsi le co-associé seul au capital social jusqu’à ce que la succession soit prononcée et les parts sociales du défunt héritées ou rachetées (ne pas oublier de prévoir une clause d’agrément opposable aux héritiers afin de pouvoir racheter prioritairement les parts sociales du défunt si souhaité). De même qu’il peut s’agir du retrait d’un ou plusieurs associés, laissant le co-associé seul participant au capital social, ou encore le rachat par le premier associé de l’ensemble des parts restantes.

Un associé bénéficie en effet à tout moment du droit de retrait : il ne peut être contraint de se maintenir au capital social de la SCI. La SCI peut alors racheter ses propres parts afin de les annuler, laissant ainsi le premier associé seul au capital social de la SCI.

L’adaptation des statuts dans le cadre d’une SCI unipersonnelle

Dans le cadre d’une SCI constituée dans l’objectif de glisser vers un capital à un seul associé, les associés fondateurs doivent adapter la rédaction des statuts de la société.

Il est ainsi essentiel de prévoir une clause statutaire d’agrément des héritiers en cas de décès d’un associé, afin que le second associé puisse racheter de manière privilégiée les parts de l’associé défunt. De même qu’il s’agira de pouvoir contrôler le ou les associés entrant au capital social de la société au titre de l’héritage éventuel. Enfin, si la clause d’agrément s’applique de plein droit en cas de cession des parts au profit d’un tiers, il n’en est rien dans le cadre d’une cession au profit d’un membre de la famille. Il est donc conseillé d’adapter la clause d’agrément à ce type de situation. 

Les risques attachés à une création de SCI unipersonnelle

 

Les risques sont multiples dans le cadre d’une SCI maintenue à un seul associé.

Le principal risque résonnant comme une épée de Damoclès pesant sur la société. En effet, toute SCI à un seul associé est susceptible d’être dissoute à tout moment. La réunion des parts en une seule main entraine de plein droit la dissolution. Mais cette dissolution n’est pas automatique puisqu’il peut par exemple être prévu statutairement un délai de régularisation.

La demande de dissolution peut être effectuée devant le tribunal de commerce du ressort juridictionnel du siège social de la SCI, et déposée par toute personne pouvant justifier d’un intérêt à agir (créancier, locataire, voisin…). De nombreuses personnes sont ainsi susceptibles de solliciter la dissolution d’une SCI à un seul associé ce qui rend la survie d’une telle société relativement précaire et peu pérenne. A noter que le tribunal de commerce prononce généralement un délai de régularisation assorti d’une dissolution de plein droit à l’issu de ce délai en cas d’absence de régularisation.

Le risque pour l’associé majoritaire est lié au fait que l’associé minoritaire est en droit de refuser la cession de ses parts. Sans compter que si la cession tarde, la valeur des parts concernées peut alors augmenter, entraînant ainsi une augmentation automatique de l’assiette d’imposition lors de la cession effective desdites parts.

Du côté de l’associé minoritaire, il risque de voir sa détention de parts sociales requalifiée comme évoqué précédemment de « prête-nom », lui retirant ainsi la qualité juridique d’associé mais entraînant néanmoins une responsabilité solidaire et illimitée vis-à-vis de la société. A condition néanmoins qu’un tiers intéressé ne l’invoque devant le tribunal de commerce en démontrant que la participation au capital social n’est constituée qu’en vue d’un passage en SCI unipersonnel constituant alors un abus de droit.

Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans le montage et l’administration de votre SCI, afin de vous garantir une gestion légale et sereine de votre patrimoine.

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