Qu’est-ce qu’une SCI (Société civile immobilière familiale) ?
Comment faire la différence entre une SCI classique et une SCI Familiale ?
La SCI familiale se distingue d’une SCI classique tout d’abord par la qualité de ses associés qui sont unis par un lien familial, comme son nom l’indique. Il s’agit donc d’une SCI qui réunit les membres de la même famille.
La SCI familiale se distingue également au niveau de l’affectio societatis. Dans la SCI Familiale, particulièrement, l’affectio societatis se traduirait par la volonté de constituer un patrimoine familial et de participer activement à sa gestion dans un objectif de transmission ou de succession. La raison d’être des SCI familiales va donc chercher un peu plus loin que la simple volonté de constituer et de gérer un patrimoine immobilier. Mais tout comme la SCI classique, La SCI familiale n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Un article plus précis sur le sujet est disponible ICI.
La SCI Familiale: Qui est propriétaire des biens immobiliers apportés ?
La société civile immobilière est propriétaire des biens qui lui sont apportés par les associés.
Le fait de réaliser cet apport peut permettre d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier au sein de la famille, exonérant ainsi les héritiers du paiement de frais supplémentaires. C’est également un moyen pour faire sortir certains biens d’un patrimoine jusqu’alors personnel.
En contrepartie de cet apport, les associés reçoivent des titres sociaux représentant proportionnellement leurs parts au sein de la société.
Monter une SCI Familiale: Pourquoi faire une SCI Familiale et comment l’ouvrir ?
La création d’une SCI Familiale permet l’organisation du patrimoine immobilier familial. En effet, cela ouvre l’accès à l’acquisition d’un bien immobilier aux personnes d’une même famille, permettant ainsi de réaliser un ou plusieurs investissements immobiliers à moindre coût.
Cela ouvre également des options au niveau du régime fiscal, avec la possibilité d’opter pour l’Impôt sur les sociétés, plutôt que pour l’impôt sur les revenus, permettant ainsi d’éviter l’élargissement de son assiette fiscale.
La gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers en famille est un défi intéressant à relever. C’est une bonne opportunité pour conserver un patrimoine familial dans un but de sa transmission à ces enfants.
La Société civile immobilière est une forme juridique ou plusieurs personnes décident de s’unir afin de mettre en commun des biens immobiliers. Ces personnes vont alors réaliser des apports en numéraire pour acquérir un bien ou en nature, pour l’apporter à la société. En effet, ils apportent une quote part d’un immeuble pour ensuite la transformer en part sociale. La SCI familiale a également la possibilité d’investir dans l’immobilier afin de devenir propriétaire des biens apportés. La rédaction du contrat permettra aux associés de se partager les bénéfices ou les pertes.
Comment fonctionne une SCI ?
La SCI familiale fonctionne comme une SCI classique. Elle peut être constituée de deux associés ou plus, y compris des mineurs.
Elle est dirigée par un gérant désigné par les associés dans les statuts ou par acte séparé. Il doit obligatoirement s’agir d’une personne majeure. Ce dernier s’oblige à agir dans l’intérêt de la société, à respecter les disposition légales et statutaires et à rendre des comptes de sa gestion au moins une fois par an aux associés.
Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils participent librement aux délibérations sociales et aux prises de décisions en se réunissant en Assemblée Générales.
La durée de vie d’une SCI est librement définie dans les statuts de la société.
La SCI familiale peut être transparente ou opaque. Ces termes de transparence ou d’opacité désignent le régime fiscal applicable à la société. L’on parle de SCI transparente dès lors que la SCI familiale opte pour l’impôt sur le revenu. Dans cette configuration, les associés sont imposés directement au niveau de leur impôt sur le revenu à la hauteurs de leur participation dans le capital social de la société.
A contrario, une SCI opaque ou non transparente et une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas de figure, c’est la société qui est imposable sur les bénéfices qu’elle génère.
Vous souhaitez créer une SCI familiale ? Découvrez nos étapes clés !
Constitution de la SCI: Les étapes de la création d’une SCI familiale
La création d’une SCI familiale comprend plusieurs étapes classiques à respecter comme toute création de société et ne nécessite pas toujours un recours à un prêt immobilier.
La rédaction des statuts
La première étape consiste dans la rédaction des statuts de la SCI familiale entre les associés (les associés doivent être unis par un lien de mariage ou de parenté,). Ces statuts vont permettre de fixer les règles et les formalités de gestion de votre SCI familiale. Ils seront considérés comme les piliers de votre société (la direction, la distribution des parts…). Les statuts comportent tous les informations importantes sur le fonctionnement de votre SCI : le nom (dénomination sociale) de votre société, les identités des associés, les montants des apports, la répartition du capital social, l’objet social, l’adresse du siège social, ainsi que les règles en matière de la transmission des parts et prise des décisions collectives.
Attention, votre objet social doit respecter le principe de non commercialisation des biens que votre SCI. Vous ne pourrez donc pas faire de l’achat vente.
La publication dans le Journal d’Annonces Légales
De nombreuses informations contenues dans les statuts de votre nouvelle société devront être rendues publiques, autrement dit doivent être publiés dans un Journal d’Annonces Légales. Les frais de l’annonce varient en fonction du nombre de caractères. En général l’annonce légale de constitution d’une société civile coûte entre 130 et 200 euros TTC.
L’annonce est publiée dans le département de l’adresse du siège social de votre SCI familiale.
Le dépôt du capital social
Les apports déposés par les associés de la société formeront son capital social. Deux types d’apports peuvent être réalisés :
- Les apports en nature : l’associé apportera un bien immobilier à la société. En règle générale, l’apport sera évalué par un notaire ou par un commissaire aux apports avant d’être affecté à la société.
- Les apport en numéraire : l’associé apportera une somme d’argent au capital social.
Ces apports seront donc déposés sur un compte professionnel ouvert au nom de la société dans une banque de votre choix.
Comment monter une SCI ?
Enfin pour créer votre SCI en ligne, vous devez déposer un dossier d’immatriculation auprès du greffe de tribunal de commerce compétent. Ce dossier devra contenir plusieurs pièces justificatives :
- Les statuts signés par tous les associés ;
- L’acte de nomination du(des) gérant(s) s’ils n’ont pas été nommés dans les statuts ;
- La copie de la pièce d’identité du(des) gérant(s) et des associés, personnes physiques ;
- L’attestation de non condamnation et de filiation du(des) gérant(s) ;
- Le justificatif de l’adresse du siège social (par tous moyens : copie du bail commercial, contrat de domiciliation, justificatif de domicile de moins de 3 mois etc) ;
- Le formulaire M0 ;
- L’annonce au JAL ;
Quel est le coût d’une création de SCI familiale avec Agence juridique ?
Agence juridique s’occupe de toutes vos demandes de création d’une SCI, depuis la rédaction de vos statuts, jusqu’au dépôt de votre dossier au greffe. Bénéficiez d’un accompagnement juridique adapté à vos besoins, jusqu’ à l’obtention de votre KBIS.
Les étapes à suivre pour l’achat immobilier dans une SCI
Réaliser un achat en SCI demande également le suivi d’un certain processus.
La recherche d’un bien immobilier: comment acheter une maison en SCI Familiale ? Comment acheter un appartement en SCI Familiale ?
Après avoir déterminé les critères de recherche avec vos associés, vous avez deux solutions pour trouver un bien : soit vous recherchez un bien immobilier par vos propres moyens, en épluchant tous les sites internet gratuits ou alors vous confiez cette recherche à une agence immobilière. Cette solution demande moins d’implication, cependant notez bien que l’agence immobilière prendra une commission sur votre achat.
L’offre d’achat
Suite à vos recherches, si vous avez trouvé la perle rare, une offre d’achat doit être faite soit directement aux propriétaires du bien, soit en passant par l’agent immobilier qui a trouvé votre bien.
Le compromis de vente ou la promesse de vente
Si votre offre d’achat est accepté par les vendeurs, vous devez vous rendre auprès du notaire pour la signature de la promesse de vente. Généralement, les acquéreurs versent un acompte de 5% du prix de la vente entre les mains du notaire afin de garantir aux vendeurs le sérieux de leurs intentions. Ce montant sera au final déduit du prix final d’achat.
L’acte de vente
Le jour prévu de la vente du bien, les deux parties se rendent à l’étude. Le ou les notaires procéderont donc à la lecture de l’acte de vente et les vendeurs remettront les clefs en contre partie du paiement complet du bien.
Si vous souhaitez créer votre SCI, rendez-vous sur le formulaire en ligne d’Agence Juridique.
Pour plus d’informations concernant la création de votre SCI, Agence Juridique se tient à votre disposition, alors n’hésitez pas à nous contacter !
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