Horaires : du lundi au samedi de 9h à 20h 01 76 54 81 37

Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel en SCI ?

Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel en SCI ?

Mini-sommaire :
Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel en SCI ?

L’impact de la loi Pinel sur les contrats de location de locaux commerciaux

La société civile immobilière (SCI) est une société civile très appréciée des particuliers qui cherchent à acquérir des biens immobiliers à plusieurs. Le plus souvent créée dans un cadre familial, elle permet aux personnes qui la compose de définir des règles de fonctionnement adaptées à leur besoin tout en assurant une protection juridique à chacun d’eux. Enfin, en matière de succession, elle permet d’éviter la situation délicate de l’indivision, perçu comme trop rigide et souvent source de conflits entre héritiers. Dans cet article, nous vous expliquerons son fonctionnement et les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi PINEL.   

 

La Société Civile Immobilière (la SCI)

 

Qu’est ce qu’une SCI ?

 

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile : Elle est soumise au droit civil et donc réglementée par le Code civil, c’est une société non commerciale. Elle interdit ainsi un objet commercial, sauf si quelques activités commerciales sont effectuées de façon marginale (pas plus de 10% de l’activité globale) par rapport à l’activité quotidienne que les associés mènent.

Dans ce type de société, l’objectif est la mise en commun de biens immobiliers afin de partager les bénéfices, l’économie qui en résultent, tout en partageant également ses pertes. C’est parce qu’elle permet la gestion à plusieurs d’un bien immobilier sans s’alourdir des complexités et des règles de l’indivision qu’elle a autant de succès.

On peut la comprendre comme un outil de gestion du patrimoine qui doit impliquer à minima deux personnes, physiques ou morales. Ce dernier permet à des personnes de réunir leur force afin d’investir, et de gérer leur bien par le biais d’une société qui pourra percevoir les revenus dégagés.

Le fait qu’elle soit une société non commerciale entraîne l’obligation, si les associés décident de passer des contrats de location, de louer les locaux nus pour que la société ne soit pas considérée comme faisant acte de commerce. Elle peut néanmoins louer des locaux commerciaux au moyen d’un bail commercial.

 

Démarches

 

Il convient que les termes « société civile » figurent dans la raison sociale (le nom) de la société. Ex : « SCI Durand »

Sa création nécessite de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, appelé couramment le RCS, c’est l’étape de l’immatriculation : on enregistre sa société en officialisant son existence. Cela donne à la société la qualité de personne morale.

En outre, ses statuts (les règles qui lui sont propres) doivent être publiés dans un journal d’annonces légales du département dans lequel les associés ont choisi d’y localiser le siège social ainsi qu’au BODAC : le Bulletin des Annonces Civiles et Commerciales.

Concernant le siège social, vous pouvez domicilier la SCI au domicile du gérant. (Lien SEO : Peut-on domicilier son entreprise chez soi ?)

 

Point de vigilance

 

Dans ce type de société, il convient de faire attention au fait que la responsabilité personnelle des associés peut être engagée : si la société est endettée, les créanciers qui souhaitent être remboursés et qui ne peuvent pas le faire auprès de la société peuvent s’attaquer aux biens personnels des associés. Ainsi, la société civile se distingue des formes de sociétés à responsabilité limitée telles que la SARL ou la SAS. On parle alors de responsabilité illimitée.

 

La fiscalité au sein d’une SCI

 

La SCI a été créée pour gérer des biens immobiliers, ainsi elle peut percevoir des loyers mais aussi devoir s’acquitter de charges (la taxe foncière, les assurances, des travaux, des intérêts d’emprunt éventuellement...). Cela entraînera un résultat positif donc un bénéfice ou un résultat négatif (déficit).

La SCI peut opter entre deux régimes fiscaux : l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés). Comme nous le verrons, seules les SCI ayant optées pour l’impôt sur le revenu pourront bénéficier des avantages fiscaux de la loi PINEL.

 

L’impôt sur le revenu

 

Si l’impôt sur les revenus (IR) est choisi : on parle de société transparente

Ce sera à proportion de leur part dans la société, donc de leurs droits que les associés seront imposables au titre des revenus fonciers. Donc leur quote-part est ajoutée  (ou déduite si le résultat est négatif dans la limite de 10 700 euros) à leurs revenus imposables (s’ils exercent une activité professionnelle à côté par exemple).

 

Ex : Si 2 personnes détiennent respectivement 60% et 40% d’une SCI

  • La SCI a généré 20 000 € de loyer mais aussi  6 000 € de taxe foncière et   4 000 € de charge, le résultat est donc de 10 000 € (20 000 – 10 000), il s’agit d’un résultat bénéficiaire.

  • L’associé détenant 60% des parts de la société sera imposé personnellement à hauteur de 6 000 € ajoutés à d’autres revenus éventuels.

  • L’associé détenant 40% des parts ajoutera 4 000 € à ses revenus imposables.

 

L’impôt sur les sociétés

 

S’ils optent pour l’impôt sur les sociétés (IS) : on parle de société opaque

La société sera imposée sur ses bénéfices. Le taux de l’impôt correspond à 33,33%, mais il est de 15% pour la part du bénéfice inférieure à 38.120 euros si le capital social est entièrement libéré (les associés se sont acquittés du paiement total du prix des parts sociales de la SCI).

 

Ex : bénéfice de 40 000 € :

  • 1 880 € imposés à 33%

  • 38 120 € imposés à 15%

 

A la fin de l’exercice, les associés pourront percevoir le bénéfice en fonction du nombre de part que chacun détient dans le capital sous la forme de dividendes. Ces dividendes sont imposés à l’IR (impôt sur le revenu) entre les mains des associés après un abattement de 40%.

 

Le dispositif PINEL dans le cadre d’une SCI

 

Il consiste à offrir des réductions d’impôt aux propriétaires selon la durée pendant laquelle ils laissent leur logement en location à des preneurs. La réduction d’impôt est relativement similaire aux crédits d’impôt à la seule différence qu’en cas de réduction supérieure à l’impôt à payer, l’administration fiscale ne procédera pas à un remboursement. Pour dire les choses simplement, le montant de la réduction vient se déduire directement de l’impôt à payer. Toutefois, pour éviter les abus, le montant total des réductions d’impôt et des crédits d’impôt sur une année ne peut être supérieur à 10 000 euros.

Ceci dit, le montant de la réduction Pinel est proportionnel au prix du bien et à sa durée de détention :

 

  • Taux de réduction de 12% du prix du bien pour une période de 6 ans

  • 18% si le bien est loué pendant 9 ans

  • 21% s’il est loué pendant 12 ans

 

Cela nécessite la réunion de plusieurs conditions (logement neuf, seuils de ressources concernant le locataire, plafond appliqué aux loyers, localisation du bien, norme énergétique… ) et s’adresse au contrat de location de logement et non de local commercial.

Enfin, pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en SCI, il faut avoir opté pour l’impôt sur le revenu pour que, comme nous l’avons vu, la SCI soit transparente et non opaque. Il faudra donc prendre en compte dans le choix :

 

  • la réduction d’impôt envisagée

  • vérifier que le plafond des 10 000 euros n’est pas atteint

  • simuler l’impôt à payer entre une SCI option IR (impôt sur le revenu) bénéficiant de la loi PINEL et une SCI option IS (impôt sur les sociétés)

 

Les impacts de la loi PINEL sur la location de locaux commerciaux

Les avantages fiscaux de la loi PINEL sont inaplicables aux baux commerciaux. Toutefois, si vous souhaitez acheter des locaux commerciaux au moyen d’une SCI, il convient de se pencher sur les quelques changements majeurs apportés par la loi PINEL en matière de bail commercial tels que :

 

  • Le déplafonnement : cela consiste à ce que le loyer acquitté par un locataire ne dépasse pas 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

  • L’état des lieux est une étape obligatoire

  • Le contrat de location doit stipuler quelles charges seront à la charge du locataire

  • Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail

  • Le locataire a un droit de préemption si le propriétaire décide de vendre le local commercial, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur la vente car il exerce son activité dans le local qui va être vendu

 

Bien entendu, d’autres règles spécifiques propres au baux commerciaux s’appliquent. Ces règles sont généralement plus en faveur du loueur que du propriétaire de sorte qu’il peut parfois être difficile pour le propriétaire de récupérer son bien. Mais, les baux commerciaux peuvent offrir de meilleurs taux de rentabilité que les locations à des fins d’habitation. Le gérant de la SCI devra donc faire un arbitrage entre bénéficier de la fiscalité PINEL pour un bail d’habitation avec une plus faible rentabilité ou bénéficier d’une meilleur rentabilité avec un bail commercial sans pouvoir bénéficier du dispositif fiscal. Le choix dépendra de la situation de chaque SCI et des membres qui la compose.

back to top