L’impact de la loi Pinel sur les contrats de location de locaux commerciaux
La création de SCI est très appréciée des particuliers qui cherchent à acquérir des biens immobiliers à plusieurs. Le plus souvent créée dans un cadre familial, elle permet aux personnes qui la compose de définir des règles de fonctionnement adaptées à leurs besoins tout en assurant une protection juridique à chacun d’entre eux.
Enfin, en matière de succession, elle permet d’éviter la situation délicate de l’indivision, perçue comme trop rigide et souvent source de conflits entre héritiers. Dans cet article, nous vous expliquerons son fonctionnement et les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi PINEL lorsque vous créez une SCI en ligne.
La Société Civile Immobilière (la SCI)
Qu’est ce qu’une SCI ?
Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile : elle est soumise au droit civil et donc réglementée par le Code civil, c’est une société non commerciale. Elle interdit ainsi un objet commercial, sauf si quelques activités commerciales sont effectuées de façon marginale (pas plus de 10% de l’activité globale) par rapport à l’activité quotidienne que les associés mènent.
Dans les statuts de la SCI, l’objectif est la mise en commun de biens immobiliers afin de partager les bénéfices, l’économie qui en résultent, tout en partageant également ses pertes. C’est parce qu’elle permet la gestion à plusieurs d’un bien immobilier sans s’alourdir des complexités et des règles de l’indivision qu’elle a autant de succès.
On peut la comprendre comme un outil de gestion patrimoniale qui doit impliquer à minima deux personnes, physiques ou morales. Ce dernier permet à des personnes de réunir leur force afin d’investir, et de gérer leur bien par le biais d’une société qui pourra percevoir les revenus dégagés. C’est un des avantages de la SCI.
Le fait qu’elle soit une société non commerciale entraîne l’obligation, si les associés décident de passer des contrats de location, de louer les locaux nus pour que la société ne soit pas considérée comme faisant acte de commerce. Elle peut néanmoins louer des locaux commerciaux au moyen d’un bail commercial.
Démarches
Il convient que le terme « société civile » figure dans la raison sociale (le nom) de la société. Ex : « SCI Durand »
Sa création nécessite de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, appelé couramment le RCS, c’est l’étape de l’immatriculation : on enregistre sa société en officialisant son existence. Cela donne à la société la qualité de personne morale.
En outre, ses statuts (les règles qui lui sont propres) doivent être publiés dans un journal d’annonces légales (JAL) du département dans lequel les associés ont choisi d’y localiser le siège social ainsi qu’au BODAC : le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales.
Concernant le siège social, vous pouvez domicilier la SCI au domicile du gérant.
Point de vigilance
Dans ce type de société, il convient de faire attention au fait que la responsabilité personnelle des associés peut être engagée : si la société est endettée, les créanciers qui souhaitent être remboursés et qui ne peuvent pas le faire auprès de la société peuvent s’attaquer aux biens personnels des associés.
Ainsi, la société civile se distingue des formes de sociétés à responsabilité limitée telles que la SARL ou la SAS. On parle alors de responsabilité illimitée.
Pourquoi créer une SCI pour louer un bien ?
Si vous projetez d’acheter un bien immobilier afin de le proposer à la location, il peut se révéler avantageux de constituer une SCI. En effet, cette solution peut se révéler relativement avantageuse pour les raisons suivantes :
- Gestion simplifiée de l’immeuble : la SCI permet de détenir et de gérer un bien immobilier de manière collective, ce qui peut être plus pratique et plus facile à gérer que d’être propriétaire individuellement.
- Meilleure protection juridique : en cas de litige avec votre locataire ou de problème lié au bien immobilier, la SCI peut offrir une meilleure protection juridique aux associés, car elle constitue une personne morale distincte des personnes physiques qui la composent.
- Gestion fiscale avantageuse : les SCI peuvent bénéficier de certaines exonérations et certains abattements fiscaux en fonction de leur statut et de leur objet social. Par exemple, les SCI qui ont pour objet la location d’un logement meublé non professionnel (LMNP) peuvent bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs revenus fonciers imposables.
- Transmission facilitée du bien immobilier : la SCI permet de transmettre le bien immobilier de manière plus simple et plus souple qu’en étant propriétaire individuellement, car les parts de la SCI peuvent être cédées facilement à des tiers.
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
Une société civile immobilière familiale est une forme de société créée par des membres d’une même famille dans le but de détenir et de gérer un bien immobilier en commun. La SCI familiale peut être utilisée pour l’achat d’une résidence principale, d’un bien locatif, d’un immeuble à usage professionnel, etc.
Il s’agit donc d’une SCI classique, à la seule différence que ses associés sont les membres d’une même famille : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, etc.
La création d’une SCI familiale présente de nombreux intérêts, comme :
- La réduction des frais relatifs à la succession : la SCI familiale permet de faciliter la transmission du patrimoine. Les héritiers ne reçoivent pas le bien en tant que tel, mais des parts dans la société. Cela permet d’optimiser les frais de mutation. On évite également la dislocation du patrimoine, qu’il ne soit divisé entre plusieurs associés de la SCI. En effet, le patrimoine reste entier au sein de la société.
- Les avantages fiscaux : outre la possibilité de bénéficier du régime Pinel, on trouve des abattements en cas de donation de parts.
La fiscalité au sein d’une SCI : quels avantages fiscaux ?
La SCI a été créée pour gérer des biens immobiliers, ainsi elle peut percevoir des loyers mais aussi devoir s’acquitter de charges (la taxe foncière, les assurances, des travaux, des intérêts d’emprunt éventuellement, etc.). Cela entraînera un résultat positif (bénéfice) ou un résultat négatif (déficit).
La SCI peut opter entre deux régimes fiscaux : l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés). Comme nous le verrons, seules les SCI ayant optées pour l’impôt sur le revenu pourront bénéficier des avantages fiscaux de la loi PINEL.
L’impôt sur le revenu
Si l’impôt sur les revenus (IR) est choisi : on parle de société transparente.
Ce sera à proportion de leurs parts dans la société, donc de leurs droits, que les associés seront imposables au titre des revenus fonciers. Ainsi, leur quote-part est ajoutée (ou déduite si le résultat est négatif dans la limite de 10 700 euros) à leurs revenus imposables (s’ils exercent une activité professionnelle à côté par exemple).
Ex : Si 2 personnes détiennent respectivement 60% et 40% d’une SCI :
- La SCI a généré 20 000 € de loyer mais aussi 6 000 € de taxe foncière et 4 000 € de charge, le résultat est donc de 10 000 € (20 000 – 10 000), il s’agit d’un résultat bénéficiaire,
- L’associé détenant 60% des parts de la société sera imposé personnellement à hauteur de 6 000 € ajoutés à d’autres revenus éventuels,
- L’associé détenant 40% des parts ajoutera 4 000 € à ses revenus imposables.
L’impôt sur les sociétés
S’ils optent pour l’impôt sur les sociétés (IS) : on parle de société opaque.
La société sera imposée sur ses bénéfices. Le taux de l’impôt correspond à 33,33%, mais il est de 15% pour la part du bénéfice inférieure à 38.120 euros, et de 28% jusqu’au seuil de 500 000 euros, si le capital social est entièrement libéré (les associés se sont acquittés du paiement total du prix des parts sociales de la SCI).
Ex : bénéfice de 40 000 € :
- 1 880 € imposés à 28%,
- 38 120 € imposés à 15%.
À la fin de l’exercice, les associés pourront percevoir le bénéfice en fonction du nombre de part que chacun détient dans le capital sous la forme de dividendes. Ces dividendes sont imposés à l’IR (impôt sur le revenu) entre les mains des associés après un abattement de 40%.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? Comment déclarer ses impôts pour bénéficier du dispositif ?
Le fonctionnement du dispositif
Le dispositif Pinel vise à encourager l’investissement locatif. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs. Si vous avez choisi la constitution d’une SCI pour administrer vos biens immobiliers, le régime Pinel impacte la fiscalité de votre SCI.
La réduction d’impôt Pinel à taux plein vous permet alors de bénéficier :
- D’une réduction d’impôt de 12% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans ;
- D’une réduction d’impôt de 18% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans ;
- D’une réduction d’impôt de 21% du montant investi pour un engagement de location de 12 ans.
Le montant de la réduction dépend alors du prix d’achat du bien immobilier et de la durée pendant laquelle le propriétaire du logement laisse son bien en location à des preneurs. La réduction d’impôt est relativement similaire aux crédits d’impôts à la seule différence qu’en cas de réduction supérieure à l’impôt à payer, l’administration fiscale ne procédera pas à un remboursement.
Pour dire les choses plus simplement, le montant de la réduction vient se déduire directement de l’impôt à payer. Toutefois, pour éviter les abus, le montant total des réductions d’impôts et des crédits d’impôts sur une année ne peut être supérieur à 10 000 euros.
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier de réductions d’impôt, il convient de respecter certains critères d’éligibilité :
- Avoir opté pour l’impôt sur le revenu (IR) et non l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- Respecter les plafonds de loyers. Il s’agit de 17,62€ par m2 en zone A bis, 13,09€ par m2 en zone A, 10,55€ en zone B1, 9,17€ en zone B2 ;
- Respecter les plafonds de ressources des locataires. Le revenu fiscal de référence de votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces revenus maximum varient selon la composition du foyer fiscal, la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier, et selon qu’il se trouve en métropole ou en Outre-mer ;
- Période de l’investissement : l’opération doit avoir été réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
- Le bien immobilier doit se situer dans une zone géographique éligible à la loi Pinel (Zone A, A bis, B1 et certaines villes situées en zone B2 et bénéficiant d’un décret). Pour vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement, rendez-vous sur le simulateur de la direction de l’information légale et administrative ;
- Louer le bien dans un délai maximum de 12 mois après la livraison (ou la signature de l’acte authentique si le bien acquis est déjà livré) ;
- Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.
Bon à savoir : la zone A concerne les communes où le prix de l’immobilier est le plus élevé : agglomération de Paris, Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération du Grand Genève, etc.
Les logements concernés sont les suivants :
- Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- Les logements que vous faites construire ;
- Les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation. Le logement doit alors respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009 ;
- Les locaux transformés en logements d’habitation ;
- Les logements anciens (situés dans les communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire, ORT ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué) et qui font l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux). Le logement doit être conforme aux normes de performance énergétique RT 2012.
Attention : si votre bien immobilier se trouve en Bretagne, il faut vous assurer qu’il soit bien situé dans une des zones spécifiques définies par le préfet de la région. Accédez à l’outil de recherche via ce lien.
Comment réaliser sa première déclaration fiscale Pinel ?
Après avoir vérifié que votre investissement locatif remplit bien les critères d’éligibilité au dispositif de la loi Pinel, il convient de réaliser une déclaration fiscale.
Étape 1 : Déclarer votre logement Pinel
Il convient à ce stade de remplir le formulaire 2042 RICI (Déclaration des réductions d’impôts et crédits d’impôts), disponible ici.
Vous déclarez que vous avez bien investi dans un logement à destination locative (investissement locatif) sous le régime Pinel. Dans la section correspondant à l’année de votre investissement, il faudra indiquer la durée de location/période d’engagement que vous choisissez.
Étape 2 : Renseigner les caractéristiques du bien et votre durée d’engagement
Pour cette étape, il convient de télécharger et remplir le formulaire 2044 EB, disponible ici.
Vous devrez tout d’abord remplir vos informations personnelles (nom, prénoms, raison sociale, adresse, code postal et commune). Ensuite, il convient de sélectionner le dispositif qui vous intéresse (dans ce cas le régime Pinel).
Il faudra ensuite renseigner les informations du logement que vous avez acquis, ses caractéristiques et les détails de la location (date de prise d’effet de la location, loyer mensuel à charge, nom du locataire, etc.). Finalement, il convient de signer l’engagement initial de location.
Étape 3 : Réaliser votre bilan foncier
Cette déclaration de vos revenus fonciers est réalisée à l’aide du formulaire 2044, disponible ici. Vous renseignez donc tous les loyers (revenus) perçus ainsi que les charges qui y sont associés (travaux de réparation, entretien des parties communes, etc.). Si vous obtenez un résultat positif, vous avez réalisé un bénéfice foncier. S’il est négatif, il d’agit d’un déficit foncier : ces pertes pourront être déduites de votre revenu imposable, dans la limite de 10700€.
Les impacts de la loi PINEL sur la location de locaux commerciaux
Les avantages fiscaux de la loi PINEL sont inapplicables aux baux commerciaux. Toutefois, si vous souhaitez acheter des locaux commerciaux au moyen d’une SCI, il convient de se pencher sur les quelques changements majeurs apportés par la loi PINEL en matière de bail commercial tels que :
- Le déplafonnement : cela consiste à ce que le loyer acquitté par un locataire ne dépasse pas 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;
- L’état des lieux est une étape obligatoire ;
- Le contrat de location doit stipuler les charges qui seront à la charge du locataire ;
- Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail ;
- Le locataire a un droit de préemption si le propriétaire décide de vendre le local commercial, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur la vente car il exerce son activité dans le local qui va être vendu.
Bien entendu, d’autres règles spécifiques propres au baux commerciaux s’appliquent. Ces règles sont généralement plus en faveur du loueur que du propriétaire, de sorte qu’il peut parfois être difficile pour le propriétaire de récupérer son bien. Mais, les baux commerciaux peuvent offrir de meilleurs taux de rentabilité que les locations à des fins d’habitation.
Le gérant de la SCI devra donc faire un arbitrage entre bénéficier de la fiscalité PINEL pour un bail d’habitation avec une plus faible rentabilité ou bénéficier d’une meilleur rentabilité avec un bail commercial sans pouvoir bénéficier du dispositif fiscal.
Le choix dépendra de la situation de chaque SCI et des membres qui la composent.
Loi Pinel en 2023 : une défiscalisation est-elle toujours possible ?
Je réalise mon achat en 2023 ou 2024 : comment bénéficier de la réduction d’impôt à taux plein ?
Il est possible de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les années précédents en 2023 et 2024, à condition cependant que le logement respecte certains critères supplémentaires.
Pour bénéficier de ce dispositif, appelé Pinel +, il faudra acheter un logement neuf :
- Situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
ou
- Qui respecte un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.
Bon à savoir : les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont fixés par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014. La liste des quartiers et villes concernés en France métropolitaine est consultable à cette adresse.
Taux applicables aux acquisitions réalisées en 2023
Si le biens acquis en 2023 ne respecte pas les critères cités ci-dessus, il entre dans le cadre du régime classique de la loi Pinel. Le taux de réduction d’impôt diminue alors d’année en année.
Pour un logement acquis entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, les taux de réduction d’impôt sont les suivants :
- 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ;
- 15% pour un engagement de location de 9 ans ;
- 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.
Taux applicables aux acquisitions réalisées en 2024
Si le bien acquis en 2024 ne respecte pas les critères cités ci-dessus, il entre dans le cadre du régime classique de la loi Pinel. Le taux de réduction d’impôt diminue alors d’année en année.
Pour un logement acquis entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les taux de réduction d’impôt sont les suivants :
- 9% pour un engagement de location de 6 ans ;
- 12% pour un engagement de location de 9 ans ;
- 14% pour un engagement de location de 12 ans.
