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cession de parts de SCI : guide pratique

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cession de parts de SCI : guide pratique

La transmission du patrimoine immobilier est généralement citée comme l’avantage principal d’une Société Civile Immobilière (SCI) car les associés sont exclusivement propriétaires de parts sociales de la société et non des biens immobiliers, leur permettant de minimiser les risques. La cession de parts d’une SCI est contrairement à une vente d’actions par exemple, très règlementée.

Définition d’une Société Civile Immobilière (SCI)

 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale dotée de la personnalité juridique, ayant un objet immobilier. Ce statut juridique a une notoriété importante depuis un moment car il permet à plusieurs associés d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers afin d’être propriétaires et d’en assurer la gestion afin de partager les bénéfices, tout en s’engageant à contribuer aux pertes de manière proportionnelle (investissement immobilier). Les sociétés que l’on considère comme des sociétés civiles ne peuvent pas avoir une activité commerciale par leur forme, ni par rapport à leur objet social. Les caractéristiques d’une SCI est la responsabilité limitée des associés ainsi que la souplesse de son fonctionnement. Par ailleurs, une SCI permet d’éviter les soucis en cas d’indivision car elle apporte une structure juridique aux biens immobiliers des associés. C’est pour cette raison que ce statut est le plus souvent utilisé dans le cadre familial (dématérialisation de l’immeuble, représenté par des parts sociales). Les avantages d’une SCI sont nombreux : avantages patrimoniaux pour la transmission de biens, moyen de se protéger contre les éventuels créanciers et enfin fiscalement, ce statut est avantageux (possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS)).

La procédure à suivre lors d’une cession de parts d’une Société Civile Immobilière (SCI)

 

Evaluation de la valeur réelle des parts sociales

Les associés sont autonomes sur leur choix d’évaluation des parts sociales de la SCI en fonction de leur régime fiscal. Obligatoirement, il faut respecter les critères imposés par la loi. Généralement, le calcul comprend la valeur du bien immobilier et la trésorerie du compte banque de la SCI. Puis, il faut soustraire le montant des dettes de l’actif réel de l’entreprise pour ensuite diviser le résultat par le nombre de parts sociales. L’actif réel comprend les crédits en cours, les intérêts, les fournisseurs ou encore les frais d’entretien. En règle générale, un coefficient réducteur sur ce qui est cédé (selon l’assujettissement de l’agrément) s’applique (grande ou petite partie de la SCI). Il est préférable de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’évaluer le prix de la cessation de votre SCI.

 

Obtention de l’agrément des associés

Il est indispensable que le cédant obtienne le consentement préalable de ses associés avant de vendre ses parts (sauf lorsque la cession de parts concerne un conjoint, un coassocié, un ascendant ou un descendant, alors celle-ci n’est pas soumise à la procédure d’agrément). Pour ce faire, la décision d’agrément des associés doit être prise en Assemblée Générale Extraordinaire avec convocation du gérant.

Les associés peuvent refuser l’agrément en raison de l’identité du nouvel acquéreur. Dans ce cas, les associés disposent de six mois pour racheter les parts du cédant. Si le refus d’agrément concerne le prix, il faut faire appel soit à un expert financier (désigné par les parties) soit au Président du Tribunal de Grande Instance afin de déterminer le prix définitif. Si le délai est dépassé sans qu’il n’y ait eu de protestations, l’accord est tacite (le cédant a accordé un délai aux associés afin de décider ensemble de remettre l’agrément).

 

Dépôt de l’acte de cession de parts sociales au greffe du Tribunal de Commerce

L’article 1865 du Code Civil dispose que la cession de parts sociales doit être constatée par écrit afin que le justificatif soit déposé aux autorités compétentes (modification des statuts). Le justificatif est soit un acte sous seing privé rédigé par le cédant ou un acte notarié constatant la cession des parts. Dans les deux cas, la cession de parts sociales doit également être déposée, signifiée à l’entreprise par acte d’huissier de justice ou acceptée par le gérant dans un acte authentique pour être opposable à la société (article 1690 du Code Civil). Par la suite, il est primordial de déposer l’acte ainsi que des pièces justificatives (un original de l’acte de cession, un exemplaire des statuts SCI modifiés certifiés par le représentant légal et le procès-verbal (PV) d’assemblée générale extraordinaire) auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

 

Enregistrement de la cession aux services fiscaux des entreprises

L’administration fiscale demande inévitablement l’enregistrement de l’acte de cession des parts sociales. Deux solutions sont possibles : par acte sous seing privé (déposé par l’une des parties) ou par acte authentique (déposé par un notaire de France).

La fiscalité de la cession de parts d’une SCI

 

Le cessionnaire doit inéluctablement s’acquitter d’un droit d’enregistrement de 5% sur la valeur des parts sociales. Une taxe départementale peut être rajoutée.

L’imposition sur la plus-value immobilière est légale seulement si celle-ci est établie. De plus, certains prélèvements sociaux comme la CSG sont à prévoir. Concernant la transmission des parts sociales à titre gratuit, cela relève du droit commun.

 

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