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Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ?

Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ?

Mini-sommaire :
Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ?

 

L’avantage de la SCI est de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle est l’unique détentrice du bien immobilier. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors engager une action contre les associés.

Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. En outre, il est ardu pour les créanciers de vendre les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendue de son patrimoine.

Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment, pour engager leur responsabilité.

 

 

Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier

Créer une SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.

Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre.

La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. Ils apportent simplement l’immeuble à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi la maîtrise du bien.

 

 

Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI

 

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu’elle réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’IR. La SCI peut déduire certaines dépenses telles que les frais de gestion, les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux.

 

Le déficit réalisé peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.
La partie supérieure à 10.700 euros s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque la SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières.

 

Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés.

 

Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. D’abord, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition : celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.

La faculté des associés de vendre des parts de la SCI

L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. L’acte de cession doit être déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI.

 

Quelles sont les contraintes de la SCI ?

 

La complexité de la procédure relative à la création d’une SCI

 

La constitution d’une SCI requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques pour le moins périlleuses à commencer par l’élaboration des statuts. Les associés ayant la liberté de les adapter à leurs objectifs, ils doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts est un exercice complexe qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié.

Une fois les statuts rédigés et signés, la société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Cette immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les fonds déposés sur présentation de l’extrait K bis remis par le greffe, qui atteste de l’immatriculation de la SCI au RCS.

Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au service des impôts du siège social de la SCI, qui les enregistre dans le délai d’un mois à compter de leur signature.

Puis, un avis de constitution permettant d’avertir les tiers de la naissance de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être joint au dossier de constitution.

Enfin, le dossier est déposé au CFE du tribunal de commerce. Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.

 

 

Une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoires

 

Les décisions des associés d’une SCI sont prises, en principe, en assemblée. Les statuts déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.

 

Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. Sont alors débattus les points suivants : l’audition du rapport de la gérance ; l’approbation des comptes ; le quitus du gérant et l’affectation des résultats.

 

La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

 

Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.  

 

Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI a opté pour l’IS. Dans tous les cas, la comptabilité est nécessaire pour permettre aux associés de connaître leurs droits au sein de la SCI, pour permettre l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les comptes-courants des associés. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.

 

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