Comme toutes les sociétés commerciales, la SCI est une entité au fonctionnement complexe. Mieux vaut donc bien se renseigner en amont pour éviter les mauvaises surprises et savoir à quoi s’attendre en toutes circonstances. C’est d’autant plus vrai pour les modalités de sortie, car malgré ce que l’on pourrait croire, l’associé qui veut se retirer de la société civile immobilière peut faire face à des difficultés imprévues. Mais à ce propos, quelles sont justement ses options pour quitter la SCI hors procédure de dissolution ? On fait le point.
Sortir d’une SCI au profit d’un tiers : la clause d’agrément
Contrairement à une idée reçue, l’associé de SCI ne peut pas faire ce qu’il veut avec ses parts sociales. Par exemple, leur cession est strictement encadrée par la loi, comme le prouve la clause d’agrément, un mécanisme de contrôle qui permet aux associés de réguler l’arrivée de nouveaux membres au capital social.
La clause d’agrément, un mécanisme de protection pour la SCI
La clause d’agrément est une garantie fondamentale pour les associés d’une SCI, puisqu’elle stipule que, peu importe celui d’entre eux qui veut céder ses parts sociales à un tiers, l’obtention de l’avis favorable des autres membres est nécessaire. Cette disposition, qui peut être inscrite dans les statuts de l’entreprise ou dans un pacte d’associés, est un atout non négligeable pour préserver l’équilibre et les intérêts de la société civile immobilière.
Attention, lorsque la clause d’agrément est prévue dans les statuts de la SCI, celle-ci doit être aussi précise que possible. Il s’agit par exemple de détailler :
- la procédure de demande ;
- les droits et obligations des parties ;
- les délais de réponse ;
- les modalités en cas de refus.
Les implications juridiques de la clause d’agrément
Il est important de comprendre que le droit relatif à l’agrément varie selon la nature de la transaction. Par exemple, pour une vente des parts sociales à un tiers extérieur, l’accord de tous les associés est requis. En revanche, en cas de donation ou de transfert entre associés, les règles peuvent être plus souples.
Bon à savoir : Dans une situation de divorce, des dispositions spécifiques s’appliquent.
Pour être recevable, la décision d’agrément doit être prise lors d’une assemblée générale des associés, organisée et tenue selon les modalités définies dans les statuts de la SCI. Bien sûr, un délai légal de réponse peut s’appliquer, au-delà duquel l’autorisation est tacitement accordée.
Les conséquences d’un refus d’agrément
En cas de refus d’agrément, l’associé n’est pas bloqué pour autant. En effet, quoi qu’il arrive, la SCI ou les autres associés ont l’obligation de racheter les parts sociales ou de trouver un acquéreur qui leur convient. Un expert judiciaire peut même être nommé par le tribunal pour évaluer la valeur desdites parts en cas de désaccord sur le prix.
Quitter une SCI via la cession ou la donation de parts
La cession ou la donation de parts sociales semble évidemment être la sortie la plus simple d’une société civile immobilière. À cette occasion, l’associé peut par exemple décider de transmettre tout ou partie de son capital social à un bénéficiaire de son choix.
La donation de parts sociales en SCI : une alternative stratégique
En termes de gestion patrimoniale, cette option présente plusieurs avantages pour l’associé de SCI :
- il anticipe sa succession de son vivant, ce qui évite les complications entre héritiers ;
- il réalise une optimisation fiscale, car bien que soumise à des droits similaires à ceux d’une succession, la donation offre des opportunités d’allégement via des abattements spécifiques ;
- il profite de la flexibilité de ce type de transmission, en réalisant, s’il le souhaite, des donations partielles qui lui permettent de conserver un contrôle minimum sur la société.
Les conséquences de la donation de parts sociales en SCI
La donation de parts sociales en SCI transmet deux éléments essentiels : les droits aux revenus et les droits de décision.
D’une part, les droits aux revenus permettent au donataire de recevoir une part proportionnelle des bénéfices générés par la société civile immobilière. D’autre part, les droits de décision donnent un pouvoir de vote aux bénéficiaires, notamment lors des assemblées générales, ce qui lui permet de participer à la gestion de l’entreprise.
Bien entendu, la donation de parts sociales ne transfère pas la propriété directe des biens immobiliers détenus par la société civile immobilière. Quoi qu’il arrive, ces derniers restent la propriété de la SCI elle-même.
Les formalités relatives à la cession ou la donation de parts sociales en SCI
Vous vous en doutez, qu’il s’agisse d’une cession ou d’une donation, des formalités précises s’imposent.
En premier lieu, il convient de vérifier les statuts de la société pour s’assurer qu’aucune clause ne s’oppose à la donation ou à la cession. Ensuite, il faut potentiellement obtenir l’agrément des autres associés. Également, il faut en passer par la rédaction d’un acte notarié, en particulier en cas de donation-partage.
Sur le plan administratif, sachez que la publication d’une annonce légale est obligatoire dans le cas d’une cession de parts sociales. De même, une mise à jour du dossier s’impose auprès du greffe du tribunal compétent.
Exercer son droit de retrait pour sortir d’une SCI
Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier qu’un associé souhaite exercer son droit de retrait et sortir d’une SCI, mais le plus souvent, cette volonté survient à la suite d’un désaccord ou d’une profonde mésentente entre les associés. Pour autant, le retrait d’un associé n’est pas une procédure anodine. Elle est, au contraire, encadrée par des règles strictes.
L’influence des statuts sur le droit de retrait de l’associé de SCI
Lors de la création de la SCI, la rédaction des statuts est une étape incontournable. Ce document juridique dresse effectivement le fonctionnement de l’entreprise, jusqu’à inclure des clauses spécifiques comme celle du droit de retrait. Par conséquent, les statuts peuvent préciser :
- les conditions d’exercice du droit de retrait ;
- la présence d’une clause de préemption ;
- l’évaluation des parts sociales ;
- les droits et responsabilités des associés.
En présence de ces dispositions statutaires, la procédure de sortie doit respecter chaque étape notifiée.
Et si les statuts de la SCI ne mentionnent pas le droit de retrait ?
Lorsque les statuts de la SCI ne prévoient pas explicitement les modalités de retrait d’un associé, c’est le Code civil qui s’applique, et plus spécifiquement son article 1869. Celui-ci offre deux options à l’associé retrayant :
- obtenir une décision unanime des autres associés ;
- demander une autorisation judiciaire pour « justes motifs ».
Attention, en cas de blocage, le recours au tribunal implique de suivre obligatoirement la décision du juge.
Vous savez maintenant comment sortir d’une SCI hors procédure de dissolution. Comme vous l’aurez constaté, si vous voulez être certain d’éviter les problèmes, mieux vaut vous assurer en amont que les statuts couvrent vos arrières. Dans le cas contraire, vous ne pourrez compter que sur la bonne volonté des autres associés ou, à défaut, la décision judiciaire rendue par un juge.
