Si la SCI est un statut juridique souvent encensé pour ses nombreux avantages en matière de gestion immobilière, il ne faut pas non plus perdre de vue que cette société implique des inconvénients non négligeables. Parmi eux, la responsabilité particulière des associés face aux dettes sociales est un point trop souvent sous-estimé. En effet, en cas de passif trop important, les conséquences peuvent être désastreuses pour le patrimoine personnel des membres de la SCI.
Pour vous permettre d’y voir plus clair si vous souhaitez investir dans une société civile immobilière, examinons plus en détail les prérogatives et devoirs des associés, mais surtout l’étendue de leur responsabilité.
Quels sont les droits et devoirs des associés d’une SCI ?
Comme dans toute société, la gestion et le fonctionnement d’une SCI reposent sur un équilibre délicat entre les droits et les devoirs de chaque associé.
Pour commencer, il y a évidemment les droits fondamentaux, basés sur leurs parts sociales et le pourcentage de capital social qu’ils détiennent. À ce sujet, la loi et les statuts de la SCI définissent tous deux le cadre qui permet à un associé d’exercer ses prérogatives. De manière générale, on retrouve principalement trois droits fondamentaux.
- Le droit de participation aux décisions, qui s’exerce surtout lors des assemblées générales. C’est en effet à ce moment que les décisions importantes concernant la gestion de la SCI sont prises. De manière générale, les associés peuvent demander la convocation d’une assemblée générale (par lettre recommandée avec accusé de réception), voter sur les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant, ou encore participer aux délibérations sur l’orientation stratégique de la société.
- Le droit d’information et de contrôle, car oui, la transparence est au cœur du fonctionnement d’une SCI. À ce titre, les associés bénéficient d’un droit d’accès à l’information, qui se traduit à la fois par la consultation des documents sociaux et de gestion, la possibilité d’adresser des questions écrites au gérant, ou encore l’accès aux rapports de gestion et aux comptes annuels.
- Le droit financier, qui reste, bien entendu, une motivation majeure pour les associés. Ces derniers comprennent évidemment la perception des bénéfices au prorata des parts sociales détenues (sauf clause statutaire de répartition différente), la valorisation du patrimoine immobilier, ou encore la possibilité de céder leurs parts (sous certaines conditions).
Bon à savoir : La vente de parts sociales dans une SCI est strictement encadrée. Les statuts prévoient généralement une clause d’agrément qui impose à l’associé cédant de notifier son intention de vente aux autres associés par acte d’huissier, mais aussi d’obtenir l’accord des autres membres de la société et de respecter un éventuel droit de préemption. En cas de refus d’agrément, les autres associés ont l’obligation de racheter les parts sociales concernées ou de faire racheter celles-ci par un tiers. L’idée est évidemment de protéger les intérêts de l’associé sortant tout en préservant la cohésion de la société et du reste des associés.
Dans quels domaines s’étend la responsabilité des associés de SCI ?
Si la société civile immobilière est un statut juridique qui se distingue autant des autres formes d’entreprise, c’est également par la nature particulière de la responsabilité de ses associés. En effet, cette responsabilité est dite indéfinie, ce qui signifie que le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour faire face aux dettes de la société. Mais examinons plus en détail les trois principaux domaines où s’exerce cette responsabilité.
La responsabilité fiscale des associés
La gestion fiscale d’une SCI implique une responsabilité partagée entre la société et ses associés. Le droit fiscal prévoit ainsi plusieurs obligations dont les associés doivent répondre personnellement si l’entreprise se trouve en difficulté.
Les associés peuvent donc être appelés à contribuer au paiement de diverses créances fiscales, parmi lesquelles :
- l’impôt sur les bénéfices de la société ;
- la TVA, lorsque la SCI y est assujettie ;
- la taxe foncière liée au patrimoine immobilier ;
- les autres taxes et impôts locaux.
Notons que des poursuites des créanciers envers les associés doivent tout de même suivre une procédure précise. Ainsi, l’administration fiscale doit d’abord prouver l’insolvabilité de la SCI avant d’engager des actions judiciaires contre le patrimoine personnel de ses associés. Cette responsabilité subsidiaire constitue néanmoins une obligation réelle, qui perdure même en cas de redressement judiciaire de la société.
La responsabilité des associés face aux besoins de trésorerie
La gestion de la trésorerie d’une SCI peut également nécessiter l’intervention financière directe des associés. Les statuts de la société prévoient d’ailleurs souvent des mécanismes spécifiques pour faire face aux besoins de financement. Il peut s’agir :
- de l’obligation d’effectuer des apports en compte courant d’associés ;
- de la possibilité d’exclusion en cas de non-respect des obligations ;
- d’impliquer la responsabilité personnelle de chaque associé face aux emprunts immobiliers.
Dans le cas particulier des emprunts bancaires, la responsabilité des associés peut être volontairement et explicitement recherchée par le créancier, notamment lorsqu’ils procèdent à la cession de leurs parts sociales.
La responsabilité des associés en cas de cession de parts
La vente de parts sociales dans une SCI ne libère pas immédiatement l’associé cédant de ses responsabilités. Effectivement, le Code civil prévoit une période de responsabilité qui s’étend sur cinq années après la cession. Tout au long de cette période, l’ancien associé reste donc responsable des dettes sociales de la SCI proportionnellement à sa participation antérieure dans le capital social.
Prenons un exemple pour illustrer notre propos. Pierre détient 30 % du capital social d’une SCI, mais il décide de céder ses parts sociales. L’affaire est conclue le 22 mars 2018, jour où il quitte le giron de la SCI au profit d’un nouvel associé. Malheureusement, le 14 janvier 2021, Pierre est sollicité pour régler 30 % du passif de la société. En théorie, il doit s’acquitter de cette dette, puisque la cession de ses parts sociales date d’il y a moins de 5 ans. Néanmoins, cette responsabilité peut se partager avec le nouvel acquéreur des parts lorsque la cession intervient en cours d’exercice. Dans la réalité, il est donc plus probable que Pierre soit sollicité pour régler 15 % au lieu de 30 %.
De manière générale, mieux vaut sécuriser les opérations de cession, que ce soit :
- en faisant appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ;
- en sollicitant un conseiller financier pour la valorisation des parts ;
- en procédant à un audit précis de la situation financière de la société avant la vente.
Quelles sont les limites de la responsabilité des associés de SCI ?
Comme nous venons de le voir, les associés d’une SCI sont soumis à des règles spécifiques en matière de responsabilité, qui diffèrent sensiblement de celles applicables aux sociétés commerciales. Mais pour bien appréhender ces enjeux, analysons les trois caractéristiques de cette responsabilité.
La responsabilité des associés est subsidiaire
Le principe de subsidiarité constitue une protection importante pour les associés d’une SCI. Concrètement, en cas de dette sociale, les créanciers doivent d’abord poursuivre la société avant de pouvoir se retourner contre les associés. Pour faire simple, une procédure préalable contre la SCI est nécessaire.
Vous l’aurez compris, cela signifie qu’un créancier ne peut pas directement engager une action contre les associés s’il n’a pas d’abord tenté de recouvrer sa créance auprès de la société. Ce point n’est pas négligeable en matière de gestion du risque, puisqu’il offre une première ligne de protection pour les associés.
La responsabilité des associés est non solidaire
La responsabilité non solidaire implique que chaque associé de la SCI n’est tenu au paiement des dettes qu’à hauteur de sa participation dans le capital social. C’est une règle fondamentale qui protège les associés de l’entreprise contre une mise en cause excessive de leur patrimoine personnel.
Ainsi, un associé qui détient 30 % des parts sociales d’une SCI ne pourra être poursuivi que pour 30 % des dettes sociales. Un créancier ne peut donc pas exiger d’un seul associé le règlement de l’intégralité d’une dette, même en cas de défaillance des autres associés.
La responsabilité des associés est indéfinie
Bien que la responsabilité soit subsidiaire et non solidaire, elle demeure indéfinie. En d’autres termes, les associés sont responsables des dettes sociales sur l’ensemble de leur patrimoine personnel et au-delà de leurs seuls apports au capital. Et c’est justement là que la SCI se distingue des sociétés commerciales, où la responsabilité est généralement limitée aux apports.
Reprenons l’exemple de Pierre précédemment cité. En détenant 30 % des parts sociales, ce dernier s’expose à devoir payer 30 % des potentielles dettes de la société. Néanmoins, imaginons que pour obtenir ces 30 % de parts, Pierre ait dû réaliser un apport numéraire de 2 000 euros. Et imaginons maintenant que la dette de la SCI s’élève à 100 000 euros, un chiffre tout à fait crédible dans le cas d’un emprunt. Dans ce cas de figure, Pierre est redevable de 30 000 euros, soit une somme qui dépasse de loin son apport à la société.
Évidemment, cette responsabilité indéfinie peut entraîner des conséquences non négligeables en cas de difficultés financières de la société. Les créanciers peuvent, après avoir poursuivi la société, saisir les biens personnels des associés pour obtenir le remboursement des dettes, toujours dans la limite de leur quote-part. C’est une situation qui peut notamment survenir lors du défaut de remboursement d’un prêt immobilier.
Est-ce que les statuts de la SCI peuvent modifier la responsabilité des associés ?
Les statuts de la SCI peuvent effectivement prévoir une répartition de la contribution aux dettes différente de celle des parts dans le capital social. Par exemple, un associé qui détient 30 % des parts pourrait, selon les statuts, supporter 50 % des pertes (contre 30 % en temps normal). Néanmoins, cette décision relève de la liberté contractuelle des associés lors de la création de la société.
Attention, une telle modification statutaire connaît deux limites importantes.
Tout d’abord, une répartition différente n’est opposable qu’entre associés. Cela signifie que les tiers et les créanciers de la SCI conservent le droit de poursuivre chaque associé selon sa part dans le capital social et indépendamment des dispositions statutaires. Il faut donc bien distinguer les effets internes et externes de tels aménagements.
Mais ce n’est pas tout, puisque la jurisprudence de la Cour de cassation est catégorique : les statuts ne peuvent pas supprimer totalement la contribution d’un associé aux pertes de la société. Une telle clause (aussi appelée « clause léonine ») est d’ailleurs prohibée, car elle va à l’encontre de l’obligation fondamentale de tout associé de participer aux pertes de l’entreprise. La mettre en place malgré cette interdiction pourrait entraîner une procédure judiciaire en nullité.
Ce qu’il faut retenir, c’est que la gestion d’une SCI requiert une excellente compréhension des responsabilités qui incombent aux associés. Si le droit français leur accorde des prérogatives importantes pour la gestion de l’entreprise, leur responsabilité indéfinie face aux dettes sociales est une spécificité qu’il vaut mieux ne pas prendre à la légère. Inutile de dire que pour protéger leur patrimoine personnel, les associés doivent s’assurer que la société est gérée de manière rigoureuse.
