Très avantageuse pour la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI n’est pas non plus exempte d’inconvénients comme le prouve la limitation de ses activités. En effet, elle se distingue des sociétés commerciales (SARL, SAS, SASU) par sa nature civile qui conditionne son régime fiscal, le statut du gérant et la responsabilité des associés. Bien que son objet social soit orienté vers l’immobilier, la SCI reste avant tout une société civile, soumise aux mêmes règles de création et de gestion que les autres entreprises de ce type.
Mais pour vous permettre d’y voir plus clair, analysons plus en détail les implications de cette réalité juridique.
La SCI est-elle vraiment une société ?
Derrière le terme courant de SCI se cache une réalité juridique plus complexe qu’il n’y paraît. En effet, cette appellation mérite d’être décortiquée pour mieux comprendre sa véritable nature et son statut particulier dans le paysage des sociétés françaises.
Pour commencer, il faut avoir conscience qu’une SCI est une société civile avant tout. Contrairement à ce que l’on pourrait penser à cause de l’usage répandu du terme « SCI » en lui-même, l’utiliser est un abus de langage ou doit du moins être nuancé. Et pour cause, puisque d’un point de vue strictement juridique, la SCI est avant tout une société civile dont l’objet social est orienté vers l’immobilier. La preuve, le Code civil ne mentionne jamais explicitement le terme « SCI ».
Vous devez donc bien comprendre que la création d’une telle structure répond aux mêmes règles que toute société civile classique, à distinguer des sociétés commerciales. Bien sûr, les associés doivent établir des statuts, définir un capital social et nommer un gérant pour assurer la gestion courante de la société, mais les similitudes s’arrêtent là. La responsabilité des associés et le régime fiscal applicable découlent directement de sa nature civile.
L’utilisation courante du terme SCI trouve son origine dans une confusion avec la notion fiscale de « prépondérance immobilière ». Cette qualification s’applique lorsqu’une société possède un patrimoine constitué à plus de 50 % d’immeubles ou de droits immobiliers non affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (article 150 UB du Code général des impôts).
Vous l’aurez donc compris, une SCI se distingue clairement des sociétés commerciales que sont entre autres la SARL, la SAS ou la SASU. Son objet social est par nature civil, même si son activité principale concerne la construction, la location ou la gestion d’immeubles. Ce point conditionne l’ensemble des règles qui s’appliquent en matière d’imposition des bénéfices et de déclarations sociales.
En quoi consistent les activités civiles que la SCI peut exercer ?
La définition des activités civiles qu’une SCI peut exercer découle principalement d’une logique d’exclusion. En effet, selon l’article 1845 du Code civil, toute activité qui n’est pas expressément qualifiée de commerciale par la loi est considérée comme civile par nature. On fait le point.
Le périmètre des activités autorisées
Une société civile immobilière peut légitimement exercer plusieurs types d’activités en lien avec la gestion de son patrimoine immobilier. Par exemple, la location nue d’immeubles est l’activité civile par excellence d’une SCI. Le gérant assure la gestion locative des biens détenus par la société, perçoit les revenus locatifs et entreprend les travaux nécessaires à leur conservation.
Les zones grises entre civil et commercial
Certaines activités se situent néanmoins à la frontière entre civil et commercial, ce qui crée parfois des situations complexes en termes d’imposition. À titre d’exemple, la location meublée présente un statut hybride : elle est considérée comme une activité civile sur le plan juridique, mais son régime fiscal s’apparente à celui des activités commerciales. Bien entendu, cette dualité impacte la déclaration des revenus et le taux d’imposition applicable.
Les activités interdites
Mais vous vous en doutez, certaines opérations sont par nature incompatibles avec le statut civil d’une SCI. L’achat-revente régulier d’immeubles, qui s’apparente à une activité de marchand de biens, est ainsi considéré comme une activité commerciale et ne peut pas être exercé dans le cadre d’une société civile. Il en va de même pour la location de gîtes avec services para-hôteliers qui sort du cadre des activités civiles autorisées.
Le cas particulier de la construction-vente
Sans surprise, l’exercice de la SCI peut s’avérer plus complexe. L’activité de construction-vente illustre d’ailleurs parfaitement cette complexité des règles applicables. Bien que civile dans sa nature juridique, la SCI de construction-vente est soumise au régime fiscal des sociétés commerciales. Mais c’est la seule ! Cette nuance nécessite une attention toute particulière lors de la création de la société et de la rédaction de ses statuts, car elle peut influencer le choix de la structure sociale la plus adaptée à votre projet (SCI, SARL, SAS ou SASU).
Quels sont les risques d’une activité commerciale en SCI ?
Inutile de dire que l’exercice d’activités commerciales au sein d’une société civile immobilière présente des risques significatifs, tant sur le plan juridique que fiscal.
Les conséquences juridiques
Le statut juridique d’une SCI n’autorise l’exercice d’activités commerciales qu’à titre accessoire. Ces dernières doivent donc impérativement rester secondaires et servir l’objet social principal, qui demeure quant à lui civil par nature. Le gérant doit par conséquent être particulièrement vigilant dans la gestion quotidienne de la société, sous peine de conséquences graves :
- la dissolution de plein droit de la société pour extinction de son objet social ;
- la remise en cause de l’ensemble des actes effectués au nom de la société ;
- la transformation automatique en société créée de fait pour la poursuite des activités commerciales.
Vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous a pas prévenu !
Les conséquences fiscales
Sur le plan fiscal, le régime d’imposition d’une société civile est normalement celui des sociétés de personnes. Dans ce cadre, les revenus et bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés au titre de l’impôt sur le revenu, selon le principe de transparence fiscale.
Mais comme nous l’avons vu, l’administration fiscale tolère l’exercice d’une activité commerciale accessoire. Elle en fixe cependant une limite stricte : le chiffre d’affaires de cette activité ne doit pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuel total hors taxes. Sans surprise, au-delà de ce seuil, les conséquences peuvent être lourdes. Elles englobent par exemple :
- la modification automatique du régime fiscal avec assujettissement à l’impôt sur les sociétés ;
- une imposition annuelle qui peut alterner entre IR (impôt sur le revenu) et IS (impôt sur les sociétés) selon la nature réelle de l’activité exercée ;
- des effets similaires à une cessation d’activité à chaque changement de régime d’imposition.
Si ce n’était pas déjà assez clair, sachez que ces risques juridiques et fiscaux peuvent sérieusement compromettre la stratégie patrimoniale des associés. Une requalification en société commerciale entraînerait une modification profonde de la déclaration fiscale et du taux d’imposition applicable aux revenus immobiliers. Pour s’en prémunir, les associés doivent soigneusement évaluer leurs choix de gestion et privilégier, si nécessaire, la création d’une structure dédiée (SARL, SAS ou SASU) pour leurs activités commerciales.
Pour faire simple, la nature civile d’une SCI détermine son cadre juridique et fiscal. La gestion du patrimoine immobilier doit rester l’objet social principal de cette société, ce qui limite strictement les activités commerciales accessoires. Les associés et le gérant doivent ainsi se montrer vigilants dans leurs choix de gestion pour éviter toute requalification aux conséquences fiscales lourdes. N’hésitez pas à solliciter les services d’un expert pour sélectionner en amont la structure la plus adaptée entre SCI, SARL, SAS ou SASU.
