Si le gérant est un interlocuteur incontournable de la gouvernance d’une SCI, c’est avant tout parce qu’il en est le cœur. Après tout, le fonctionnement de la société repose en grande partie sur ses épaules. Mais justement, quels sont ses pouvoirs ? Quel est son rôle ? Comment est-il nommé (et pour combien de temps) ? Quels sont ses droits et obligations ? Autant de questions soulevées dont les réponses ne sont pas si évidentes pour les non-initiés.
Pour vous aider à y voir plus clair et à prendre la bonne décision, on vous propose de faire un tour d’horizon des spécificités du gérant de SCI.
Quelles conditions pour être gérant d’une SCI ?
Vous envisagez de créer une SCI et vous vous demandez quelles sont les conditions pour en devenir le gérant ? Décortiquons tout cela ensemble.
Qui peut être gérant d’une SCI ?
Pour commencer, le gérant d’une SCI peut être une personne physique ou morale. En d’autres termes, cela peut aussi bien être une personne comme vous qu’une entreprise. Bien entendu, si le gérant est une personne morale, c’est son représentant légal qui prend les rênes de la SCI.
Notons que le gérant peut également être un associé de la SCI ou une personne extérieure. Si les statuts de la société civile immobilière le précisent, il est même possible que le gérant doive obligatoirement être l’un des associés (même si celui-ci est minoritaire).
Quelles sont les conditions spécifiques ?
Pour devenir gérant d’une SCI, il faut bien entendu remplir quelques conditions. Mais vous allez le voir, ces dernières ne sont pas des plus restrictives.
- Personne physique ou morale : Comme mentionné précédemment, le gérant peut être une personne physique ou morale. Si c’est une personne morale, elle délègue la gestion à son représentant légal.
- Âge et capacité juridique : Le gérant doit être majeur ou mineur émancipé et ne pas être sous tutelle ou curatelle. En gros, il doit avoir sa pleine capacité juridique.
- Nationalité : Pas besoin d’être de nationalité française. Le gérant peut venir de n’importe où.
- Professions compatibles : La plupart des professions sont compatibles avec le rôle de gérant d’une SCI, que vous soyez avocat, notaire ou fonctionnaire, tant que l’activité de la SCI reste non commerciale.
- Casier judiciaire : Le gérant ne doit pas être interdit de gérer une société. Une condamnation à une interdiction de gérer empêche en effet d’occuper ce poste.
Bon à savoir : Une SCI peut avoir plusieurs gérants. C’est souvent le cas dans les SCI familiales où plusieurs membres de la famille partagent les responsabilités.
Les étapes de nomination du gérant de SCI
Vous êtes en cours de création d’une SCI et vous vous demandez comment nommer le gérant ? Ce poste étant crucial pour votre société, découvrons chaque étape du processus en fonction de votre situation.
Nommer le gérant lors de la création de la SCI
Sachez que la nomination du gérant de votre société civile immobilière peut être prévue dès la rédaction des statuts. Mais de manière générale, vous pouvez opter pour l’une des méthodes suivantes :
- une clause statutaire spécifique à la rédaction des statuts, qui détaille les modalités de nomination du gérant ;
- un procès-verbal d’assemblée générale constitutive, qui consigne la façon dont les associés ont voté pour désigner le gérant ;
- un acte séparé annexé aux statuts, qui formalise la nomination du gérant et qui a la même valeur que n’importe quel document juridique.
Nommer le gérant en cours de vie sociale de la SCI
Si vous devez nommer un nouveau gérant après la création de la SCI (en cas de changement, par exemple), il vous faut suivre les modalités prévues dans les statuts. En général, la nomination relève de la compétence de l’assemblée générale, que celle-ci soit ordinaire ou extraordinaire.
Dans ce cas de figure, la première chose à faire est donc de vérifier les statuts. Les conditions de désignation du gérant y sont souvent précisées dans une clause spécifique. Ensuite, il vous suffit de convoquer une assemblée générale des associés pour procéder au vote et à la nomination du nouveau gérant. Évidemment, cette décision doit être consignée dans un procès-verbal.
L’acceptation des fonctions par le gérant
Une fois le gérant nommé, ce dernier doit accepter formellement ses nouvelles fonctions. Il peut ainsi procéder expressément, en remettant aux associés un document qui confirme explicitement son acceptation des fonctions (lettre d’acceptation, mention dans le procès-verbal), ou tacitement, c’est-à-dire sans remise de documents formels et en prenant en charge la gestion de la société de facto.
Quels sont les pouvoirs et le rôle du gérant de SCI ?
Maintenant que vous savez qui peut être gérant d’une SCI et comment le nommer, vous vous interrogez sans doute sur ce qu’implique concrètement ce rôle. Une fois encore, nous allons tâcher d’éclairer votre lanterne.
Les pouvoirs du gérant de SCI au quotidien
Le gérant d’une SCI est le chef d’orchestre de l’entreprise. Il a de nombreux pouvoirs et responsabilités pour assurer la bonne gestion de la société.
En premier lieu, il assure la gestion courante et quotidienne. Cela englobe l’encaissement des loyers, le paiement des charges, la gestion des assurances des biens immobiliers et l’entretien desdits biens.
De même, il doit prendre en charge la gestion des comptes. Le gérant est ainsi amené à tenir une comptabilité de trésorerie si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ou une comptabilité complète si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En clair, il enregistre toutes les entrées et sorties d’argent de la société.
Bien sûr, il est aussi le représentant légal de la société civile immobilière. Cela signifie qu’il peut agir en son nom pour différentes transactions commerciales et pour toutes les affaires juridiques (signature d’un contrat de bail, déclaration fiscale, etc.).
Le rôle du gérant de SCI au sein de la société
Vous vous en doutez probablement, le rôle du gérant de SCI ne se limite pas seulement à la simple gestion quotidienne. Au contraire, il a un impact majeur sur la stratégie et la direction de la société.
D’une part, en tant que représentant légal, le gérant doit toujours agir dans l’intérêt de la SCI lorsqu’il prend des décisions en son nom. D’autre part, il est responsable de l’administration des biens immobiliers détenus par la société civile immobilière (de l’entretien à la gestion).
Lorsqu’une SCI est dirigée par plusieurs gérants, ces derniers doivent coordonner leurs actions. Chacun a un droit d’opposition sur les décisions des autres avant leur conclusion. Toutefois, il est plus sage que la répartition des pouvoirs soit définie dans les statuts.
Les limites des pouvoirs du gérant de SCI
Gardez à l’esprit que les pouvoirs du gérant de SCI peuvent être limités par les statuts de la société. En effet, les associés peuvent inclure une clause qui leur permet de conserver le contrôle sur certaines décisions, comme, par exemple, la souscription à un prêt immobilier ou la vente d’un bien.
Si le gérant dépasse ces limites, cela peut être considéré comme un abus de pouvoir et entraîner sa révocation.
Quelle est la responsabilité du gérant de SCI ?
La responsabilité du gérant de SCI est un enjeu de taille qu’il convient de bien comprendre sous peine d’avoir des surprises. À ce sujet, il y a notamment trois notions inévitables.
La responsabilité envers les associés
Nous l’avons vu, le gérant est le chef d’orchestre de la société civile immobilière. À ce titre, il doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an lors de l’assemblée générale. Et pas question de faire l’impasse, même si personne ne demande de nouvelles !
De même, le gérant ne peut pas passer outre les statuts de la SCI. Ce serait une très mauvaise idée ! Dans le cas contraire, il outrepasserait ses pouvoirs.
Autre point sensible : les fautes et négligences. Si le gérant de la SCI cause un préjudice à la société ou à l’un de ses associés, des actions en justice peuvent être entreprises contre lui. Il peut ainsi être poursuivi soit par la société elle-même (action sociale), soit par un associé (action individuelle).
La responsabilité envers les tiers
Quand on parle de tiers, les choses se corsent un peu. En effet, si un tiers subit un préjudice, c’est généralement la SCI qui est en cause. Mais attention, la responsabilité personnelle du gérant peut être engagée si celui-ci a commis une faute grave, par exemple, en violant la loi ou en dépassant ses prérogatives.
Ceci étant dit, pour que la responsabilité du gérant soit engagée vis-à-vis des tiers, la faute doit être « détachable » de ses fonctions. En d’autres termes, elle doit être intentionnelle et d’une significative gravité.
La responsabilité pénale
Enfin, la responsabilité pénale est sans doute la plus importante, bien qu’elle ne concerne que les délits liés à la gestion de la société. Cette dernière cible les cas d’infractions graves, comme l’escroquerie, le détournement de fonds, l’abus de biens sociaux, ou la fraude fiscale. Bien entendu, de lourdes sanctions peuvent découler de tels agissements.
La rémunération, le régime social et la fiscalité du gérant de SCI
Passons maintenant aux droits et obligations du gérant de SCI en ce qui concerne sa rémunération, son régime social, et la fiscalité applicable. Tous ces aspects font partie intégrante du poste et une bonne compréhension des règles en vigueur est plus que nécessaire.
La rémunération du gérant de SCI
Parlons argent. Non, la rémunération du gérant de SCI n’est pas systématique. C’est une décision qui revient aux associés de la société. Un gérant peut donc ne pas être rémunéré pour ses fonctions au sein de la société civile immobilière.
Cependant, si les associés décident de le payer, plusieurs options s’offrent à lui : une rémunération fixe, une rémunération proportionnelle aux revenus de la SCI, ou une rémunération conditionnelle (liée à certains résultats). Ce qui importe, c’est que les règles qui concernent cette rémunération soient clairement établies dans les statuts de la société.
Le régime social du gérant de SCI
Quant au régime social, en fonction du statut du gérant, deux régimes sociaux sont possibles :
- le gérant est travailleur non salarié (TNS) et dépend de la sécurité sociale des indépendants, notamment s’il est gérant associé ou s’il n’a aucun lien de subordination avec la SCI ;
- le gérant est assimilé salarié et affilié au régime général de la sécurité sociale (comme un salarié classique), en particulier s’il n’est pas associé ou s’il existe un lien de subordination.
La fiscalité de la rémunération du gérant de SCI
Enfin, côté fiscalité, tout dépend, là aussi, du statut du gérant, mais également du régime fiscal de la SCI. Deux cas de figure sont possibles.
- SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) : Si le gérant est associé, sa rémunération est déductible du résultat imposable de la SCI et ajoutée aux revenus fonciers. S’il n’est pas associé, elle est considérée comme un salaire.
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : La rémunération est systématiquement considérée comme un salaire, qu’elle soit déductible du résultat imposable de la SCI ou non.
Cumul de fonctions et contrat de travail
Vous vous demandez peut-être si le gérant peut cumuler son rôle avec un contrat de travail au sein de la SCI ? En théorie, c’est possible. Toutefois, il faut pouvoir prouver l’existence de fonctions techniques distinctes de celles de gérant et d’un lien de subordination.
Attention, ce cumul n’est pas possible pour le gérant associé majoritaire, car le lien de subordination fait défaut.
Quelle est la durée du mandat du gérant de SCI ?
Vous savez presque tout ce qu’il y a à savoir sur le gérant de SCI. Presque ! Effectivement, il y a un point que n’avons pas encore abordé : la durée de son mandat.
Durée par défaut et statuts de la SCI
Par défaut, la durée du mandat du gérant de SCI est liée à la durée de vie de la société. En général, les statuts de la société fixent celle-ci à 99 ans maximum. Mais attention, cette durée n’est pas gravée dans le marbre ! Les statuts de la SCI peuvent tout à fait prévoir une durée de mandat plus courte pour le gérant.
Fin du mandat : les différents scénarios
Pour faire simple, le mandat du gérant de SCI peut prendre fin de plusieurs façons, en dehors de l’arrivée à son terme.
- La démission : Le gérant peut choisir de démissionner à tout moment. Il doit alors en informer les associés. Si les statuts prévoient une procédure spécifique, il devra la suivre.
- Le décès ou l’incapacité : En cas de décès ou d’incapacité permanente du gérant, son mandat prend fin automatiquement.
- La révocation par les associés : Les associés peuvent révoquer le gérant pour juste motif. Les raisons valables englobent la faute grave, l’abandon de ses fonctions, des agissements hors de ses prérogatives, ou encore l’absence de compte-rendu de l’activité.
- La révocation sur décision de justice : Si les actes du gérant justifient une telle mesure, une décision judiciaire peut aussi révoquer le gérant.
Bon à savoir : Une démission brutale peut engager la responsabilité civile du gérant, surtout si elle cause un préjudice à la société ou aux associés. Dans un autre registre, si le gérant est associé de la SCI, celui-ci dispose d’un droit au retrait qui peut contraindre les autres associés ou la société à racheter ses parts sociales.
Les conséquences d’une fin de mandat pour la SCI
Quelle que soit la raison ayant entraîné la fin du mandat du gérant, il est impératif pour la SCI de nommer un nouveau gérant dans les meilleurs délais. Signalons que ladite nomination doit être officialisée par la publication d’un avis de nomination, dans un journal d’annonces légales habilité du département du siège social.
Voilà, nous avons fait le tour des informations importantes concernant le gérant de SCI. Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour accepter ce poste ou nommer l’une de vos connaissances. En cas de doutes ou de questions, n’hésitez pas à contacter un professionnel de la création d’entreprise ! Ce dernier pourra vous accompagner de façon personnalisée tout au long des formalités obligatoires.
