Si vous êtes arrivé sur cette page, c’est probablement parce que vous réfléchissez sérieusement à l’idée de vous lancer dans la création d’une société civile immobilière (SCI). Or, si vous avez vu nos autres guides, vous vous êtes sans doute rendu compte que les formalités de constitution sont nombreuses. Par conséquent, une question légitime se pose : quels sont les frais globaux à anticiper pour la création d’une SCI ? Et vous allez le voir, entre les frais de création et les frais de fonctionnement, mieux vaut ne pas sous-estimer l’investissement nécessaire au moment de constituer le capital social de l’entreprise.
Pour vous aider à y voir plus clair, faisons un tour d’horizon des différents frais inhérents à la création d’une SCI, depuis les formalités de constitution et d’immatriculation jusqu’aux dépenses liées au bon fonctionnement de la société.
Quels sont les frais de création de la SCI ?
Vous vous en doutez, la création d’une SCI est un projet important qui implique de nombreux frais et coûts associés.
Les frais de constitution
D’entrée de jeu, la constitution de la SCI engendre plusieurs types de frais qu’il vaut mieux bien identifier avant de se lancer. Notons tout de même que le montant total de ces derniers peut varier selon les choix effectués par les associés et l’accompagnement professionnel sollicité.
Le capital social et les apports
Le capital social constitue évidemment la base financière de votre société civile immobilière. Or, la loi n’impose qu’un montant minimal symbolique de 1 euro. Pour autant, il est vivement conseillé de prévoir un capital plus conséquent pour assurer la crédibilité de votre projet immobilier.
De manière générale, les associés peuvent réaliser des apports de deux types : les apports en numéraire, qui correspondent aux liquidités versées sur le compte bancaire de la SCI, et les apports en nature, notamment en immeubles, qui imposent l’intervention d’un notaire pour leur enregistrement et génèrent des frais supplémentaires (un peu plus d’une centaine d’euros) auxquels s’ajoutent les honoraires de l’interlocuteur.
Les frais de dépôt du capital et d’immatriculation
Impossible non plus de passer à côté des frais dus au dépôt du capital social, en sachant que ce dernier peut s’effectuer de deux façons : gratuitement auprès d’une banque traditionnelle (ou même d’une banque en ligne) ou via un notaire, moyennant ici aussi une centaine d’euros de frais de service.
Et n’oublions pas les frais d’immatriculation, bien qu’ils ne soient pas conséquents. Désormais, l’immatriculation des sociétés (y compris des SCI) s’effectue en ligne via le guichet unique géré par l’INPI. Si l’utilisation de la plateforme est bien entendu gratuite, le traitement du dossier engendre néanmoins des coûts. Pour une SCI en 2024, il faut ainsi verser 66,88 euros, ainsi que 21,41 euros au titre de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
La publication de l’annonce légale
Comme pour toute société, la création d’une SCI engendre la publication obligatoire d’une annonce légale dans un support habilité du département du siège social de l’entreprise. Heureusement, depuis l’application de la loi Pacte de 2019, les prix sont fixés sur la base d’un forfait. Il faut ainsi compter 185 euros HT sur tout le territoire français, sauf à Mayotte et à La Réunion où le tarif est, quant à lui, de 217 euros HT.
Les frais de rédaction des statuts
Les statuts forment le document juridique par excellence de votre SCI. À ce titre, leur rédaction doit faire l’objet de toute votre attention, puisqu’ils définissent les droits et obligations des associés ainsi que les règles de gestion de l’entreprise.
Sachez que vous avez 3 options pour la rédaction de vos statuts.
- La rédaction par vous-même, qui a le mérite d’être gratuite, même si elle s’adresse plus particulièrement aux associés qui disposent déjà de compétences ou de connaissances juridiques.
- La rédaction via un juriste ou un professionnel, tel qu’un expert-comptable, un notaire ou un avocat. S’il s’agit de l’option la plus sécurisante, c’est aussi la plus coûteuse. En effet, les honoraires peuvent varier entre 1 500 et 2 500 euros selon l’interlocuteur choisi et la complexité des statuts.
- La rédaction via une plateforme en ligne, une solution intermédiaire pour un prix imbattable aux alentours des 200 euros. C’est sans doute le meilleur compromis en termes de coût et de sécurité, à condition bien entendu de choisir une plateforme sérieuse.
Quels sont les frais de fonctionnement de la SCI ?
Une fois les frais de constitution derrière vous, il ne faut pas en oublier pour autant que vous allez rapidement devoir assumer des frais de fonctionnement. Or, une fois de plus, mieux vaut bien les anticiper pour réussir votre lancement.
Les services bancaires
Pour bien gérer les flux financiers de votre SCI, l’ouverture d’un compte bancaire professionnel est incontournable. Malheureusement pour vous, cette démarche engendre des frais d’ouverture généralement inférieurs à une centaine d’euros HT, sans oublier la gestion quotidienne du compte qui implique des coûts récurrents à budgétiser également.
La plupart du temps, la tenue du compte représente une dépense mensuelle qui varie autour de quelques dizaines d’euros selon les établissements bancaires. À cela s’ajoutent des commissions sur les opérations de débit, qui peuvent osciller entre 0,05 % et 0,20 % des montants concernés. Et puis, bien que facultative, l’utilisation d’une carte bancaire (pratique pour la gestion quotidienne) a un coût, elle aussi. Les tarifs annuels s’échelonnent d’une vingtaine d’euros pour une carte basique à plus d’une centaine d’euros pour une carte business haut de gamme.
Les frais de domiciliation
Le choix de la domiciliation de votre SCI n’est pas non plus un choix anodin. En effet, cette adresse servira de siège social à votre société civile immobilière. Encore une fois, plusieurs options s’offrent aux associés, chacune avec des implications financières variables.
Cela va de soi, la solution d’un plus économique consiste à domicilier la SCI au domicile du gérant ou d’un associé, puisque cela ne génère aucun frais direct. En revanche, si vous optez pour une domiciliation en pépinière d’entreprise ou auprès d’une société spécialisée, le coût mensuel se situe entre 10 et 60 euros. Vous avez également la possibilité de louer un local, voire de l’acheter, avec les frais conséquents qui s’imposent, mais cela semble excessif pour une société qui n’aspire pas à recevoir des clients.
Les frais d’assurance
En tant que personne morale distincte, votre SCI doit souscrire différentes assurances pour se prémunir contre les risques liés à son activité immobilière. Si celles-ci ne sont pas obligatoires (sauf dans de rares exceptions), ce sont des protections indispensables pour une gestion sereine du patrimoine.
Parmi les principales assurances à envisager, on peut ainsi citer :
- l’assurance multirisque immobilière ;
- la responsabilité civile professionnelle ;
- l’assurance loyers impayés (selon votre situation) ;
- l’assurance habitation (pour un bien donné en location) ;
- etc.
Sans surprise, le montant global des primes d’assurance varie de manière significative selon la nature et l’étendue des garanties choisies.
Les frais d’expert-comptable
Enfin, la gestion comptable est sans doute l’un des aspects les plus importants du fonctionnement d’une SCI. Soit les associés assurent la comptabilité en interne, avec les risques que cela comporte si aucun d’eux n’a une formation comptable, soit la SCI confie cette responsabilité à un expert-comptable aguerri.
Si avoir recours à cet interlocuteur garantit une comptabilité rigoureuse et conforme aux obligations fiscales, cela représente surtout un coût non négligeable sur l’année (plus de 1 000 euros dans la majorité des cas). Bien sûr, vous avez la possibilité d’utiliser un logiciel de comptabilité spécialisé, dont les tarifs varient selon les fonctionnalités proposées. Néanmoins, pour se tourner vers cette alternative, il reste préférable d’avoir des compétences minimales en gestion et une disponibilité suffisante pour assurer le suivi régulier des opérations.
Comment récupérer les frais engagés lors de la création d’une SCI ?
À ce stade de votre lecture, vous avez compris que la création d’une société civile immobilière entraîne de nombreux frais que les associés doivent souvent avancer avant même l’immatriculation de l’entreprise.
Mais il y a une bonne nouvelle ! Effectivement, il existe une procédure légale qui permet de récupérer ces dépenses : la reprise des actes conclus par les associés. La SCI peut ainsi rembourser les frais de constitution engagés par ceux-ci, sous certaines conditions.
Pour que ces coûts soient effectivement pris en charge par le capital social de l’entreprise, deux critères essentiels doivent être respectés :
- les dépenses doivent être directement liées au projet de création et aux formalités nécessaires à la constitution de la société ;
- ces frais doivent avoir été engagés dans les 6 mois qui précèdent l’immatriculation définitive de la SCI.
Si ces deux conditions sont réunies, l’application de cette mesure est possible !
Attention, il semble, là aussi, préférable de vous faire accompagner par un expert-comptable pour le montage de votre dossier de reprise.
Vous l’aurez compris, la création d’une SCI a un coût global assez conséquent. En plus de chaque apport que doivent effectuer les associés, ces derniers doivent assumer les frais inhérents aux nombreuses formalités et démarches qui se présentent à eux. Mais cela ne vaut pas que pour une SCI ! Peu importe le statut juridique de la société, ces frais sont incontournables. L’essentiel à retenir, c’est que les avantages de la SCI compensent largement ces petits désagréments.
