La création d’une société civile immobilière (SCI) nécessite de suivre des démarches précises, dont l’immatriculation est sans doute le point culminant. Mais pour immatriculer votre SCI, vous devez constituer un dossier complet qui inclue une copie des statuts, une déclaration des bénéficiaires effectifs et divers autres documents justificatifs qui peuvent faire peur.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, faisons un point rapide sur toutes les informations à connaître pour mener à bien l’immatriculation de votre SCI.
Comment procéder pour immatriculer une SCI ?
L’immatriculation permet à la société civile immobilière (SCI) d’acquérir une existence légale en tant que personne morale distincte de ses associés. Mais découvrons plus en détail les étapes à suivre pour immatriculer votre SCI en bonne et due forme.
La SCI : une personne morale à part entière
L’immatriculation transforme la SCI en une entité juridique autonome, dotée d’une personnalité morale propre. Cette transformation lui confère des droits bien précis, comme celui d’agir en justice, mais l’assujettit également à diverses obligations, notamment la tenue d’assemblées générales et le respect des formalités fiscales. Le statut de personne morale permet aussi à la société de fonctionner indépendamment de ses associés, tout en protégeant leurs intérêts personnels.
Les étapes préparatoires essentielles à l’immatriculation
Attention à bien respecter les différentes étapes de l’immatriculation de la SCI, de la constitution du capital social à la publication de l’annonce légale, en passant par la rédaction des statuts.
La constitution du capital social par les apports
La première étape concerne la constitution du capital social de la société civile immobilière. À ce titre, les associés peuvent effectuer deux types d’apports :
- les apports en numéraire, qui représentent les contributions financières directes (un dépôt sur un compte bancaire dédié à la SCI est nécessaire et donne lieu à une attestation de dépôt des fonds) ;
- les apports en nature, qui concernent les biens matériels ou immatériels transférés à la société (chaque bien fait l’objet d’une estimation précise, documentée dans les statuts).
L’élaboration des statuts : le document fondateur
La rédaction des statuts est l’acte fondateur de votre SCI. C’est un document primordial qui inclut plusieurs informations obligatoires, parmi lesquelles :
- l’identité complète des associés et le détail de leurs apports ;
- la forme juridique (société civile immobilière) ;
- l’objet social (définit le périmètre d’activité) ;
- la dénomination sociale ;
- l’adresse du siège social (souvent le domicile du gérant) ;
- le montant du capital social ;
- la durée de vie (99 ans étant le maximum légal) ;
- les modalités de fonctionnement détaillées.
Les statuts peuvent également comporter des clauses facultatives adaptées aux besoins spécifiques des associés, à l’image des conditions de cession des parts ou des règles de vote en assemblée générale.
La publication légale : une obligation de transparence
Une fois les statuts établis, la société doit publier un avis de constitution dans un support d’annonces légales habilité au sein de son département. Attention, cette formalité doit intervenir dans le mois qui suit la signature des statuts.
L’avis de création de la SCI doit contenir des informations précises sur la société, comme :
- la dénomination et la forme juridique ;
- le capital social et sa composition ;
- l’adresse du siège social ;
- l’objet social résumé ;
- l’identité du gérant et des associés ;
- le greffe compétent pour l’immatriculation.
Notons que cette publication génère une attestation de parution, un document indispensable pour la suite des démarches d’immatriculation.
Quelles pièces justificatives fournir pour l’immatriculation d’une SCI ?
Vous vous en doutez, l’immatriculation de votre société civile immobilière nécessite la constitution d’un dossier complet qui comprend une multitude de documents et justificatifs. Signalons que la nature de ces pièces varie selon le statut juridique des personnes impliquées dans la création de la SCI.
Les documents fondamentaux requis pour toute SCI
Pour créer votre SCI, vous devez d’abord rassembler un ensemble de documents de base. Le dossier d’immatriculation auprès du guichet unique doit ainsi contenir :
- les informations anciennement requises dans le formulaire M0 (Cerfa n°13958*02), désormais à renseigner directement en ligne sur le site de l’INPI;
- un exemplaire original des statuts qui comporte la date et les signatures de tous les associés ;
- une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le représentant légal ;
- une attestation de parution de l’annonce légale dans un support habilité.
Attention, la domiciliation de votre société nécessite aussi d’autres documents, tels que :
- un justificatif de jouissance des locaux (bail, titre de propriété) ;
- le contrat de domiciliation (en cas de domiciliation commerciale) ;
- une facture récente (électricité, téléphone) pour une domiciliation au domicile du gérant.
Les pièces justificatives spécifiques selon le statut du gérant
Lorsque le dirigeant est une personne physique, le dossier doit inclure :
- une copie de sa pièce d’identité en cours de validité ;
- une déclaration sur l’honneur de non-condamnation originale, datée et signée ;
- une attestation de filiation complète.
Le but est évidemment de vérifier l’identité du gérant et sa capacité à diriger la société.
Dans le cas où la gestion est confiée à une personne morale, il faut fournir :
- un extrait d’immatriculation de moins de trois mois (Kbis original) ;
- la preuve de l’enregistrement sur un registre public ;
- les documents d’identité du représentant légal de la personne morale.
Les justificatifs qui concernent les associés
Les associés non gérants (qui ne participent donc pas à la gestion) doivent fournir :
- une copie de leur pièce d’identité ;
- un extrait d’immatriculation récent (pour les personnes morales) ;
- une attestation de dépôt des apports pour les contributions au capital social.
Attention, les conditions sont particulières lorsque le gérant est une personne morale établie hors Union européenne. Dans ce cas :
- le représentant légal doit être déclaré au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- les documents habituellement demandés pour un gérant personne physique sont exigés ;
- des traductions certifiées des documents étrangers peuvent être nécessaires.
Quel est le coût de l’immatriculation d’une SCI ?
L’immatriculation d’une société civile immobilière (SCI) nécessite déjà le dépôt d’un dossier complet auprès du greffe. Le coût de cette formalité s’élève à 66,88 €, et comprend les frais de dépôt d’actes et les émoluments du greffe. À cela s’ajoute la déclaration obligatoire des bénéficiaires effectifs, une démarche administrative facturée 21,41 €. En tout, le montant total des frais d’immatriculation atteint donc 88,29 €.
Mais avant de procéder à l’immatriculation de votre SCI, n’oubliez pas que plusieurs étapes préalables génèrent des frais supplémentaires. La constitution du capital social représente par exemple un premier investissement, même si le montant est librement fixé par les associés. Ensuite, même si la rédaction des statuts peut être effectuée sans frais, le recours à un professionnel du droit (notaire ou avocat) engendre des honoraires conséquents. Enfin, comme nous l’avons vu, la parution d’un avis de création dans un support d’annonces légales est obligatoire, pour un coût de 185 € HT en métropole et de 217 € HT à Mayotte et à La Réunion.
Dans quel délai la SCI est-elle immatriculée ?
Une fois le dossier complet déposé auprès du greffe du tribunal de commerce, le processus d’immatriculation de la société suit un parcours bien défini. Les documents et formulaires sont d’abord minutieusement vérifiés par l’administration. De manière générale, le délai légal d’immatriculation est de 24 heures après validation du dossier.
Au global, l’immatriculation d’une SCI prend généralement entre 1 et 2 semaines après le dépôt d’un dossier complet. Mais bien entendu, ce délai peut varier selon l’activité du greffe concerné. Certains guichets particulièrement sollicités peuvent ainsi connaître des périodes d’engorgement qui rallongent les temps de traitement.
Pour optimiser les démarches, il est donc recommandé de soigneusement préparer tous les justificatifs d’identité et autres documents en amont de la déclaration. Une chose est sûre, la constitution complète d’une SCI, de la préparation des statuts à la parution de l’annonce légale, peut ainsi s’étendre sur plusieurs semaines à plusieurs mois.
En bref, l’immatriculation d’une SCI requiert une bonne préparation. De la constitution des statuts au dépôt du dossier auprès du greffe, en passant par la déclaration des bénéficiaires effectifs et la parution d’annonces légales, chaque étape exige beaucoup de rigueur. Et si vous n’êtes pas sûr de vous ou si vous avez des doutes, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel de la création d’entreprise.
