À partir d’un certain stade de développement, toutes les sociétés sont confrontées à une obligation : la nomination d’un commissaire aux comptes. Et contrairement aux idées reçues, la société civile immobilière ne fait pas exception. Après tout, même la gestion d’une SCI implique que les comptes annuels soient parfaitement tenus.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, explorons les conditions qui amènent à la nomination d’un commissaire aux comptes au sein d’une SCI, et découvrons un peu plus en détail ses obligations.
Un commissaire aux comptes, c’est quoi ?
Le commissaire aux comptes, souvent abrégé en CAC, est au cœur de la gestion comptable et financière d’une société (SCI, SAS, SARL, etc.). Il est en quelque sorte le gardien qui veille à ce que tout soit en ordre dans les comptes de l’entreprise. Sa mission principale est donc simple : s’assurer que les documents comptables, à l’image du bilan annuel, reflètent fidèlement la réalité économique.
Pour exercer, un commissaire aux comptes doit obligatoirement être reconnu et inscrit sur la liste officielle des commissaires aux comptes. C’est par ce biais que les entrepreneurs ont l’assurance qu’il possède les compétences et l’éthique nécessaires pour mener à bien sa mission.
Notons qu’une fois nommé, le mandat d’un CAC s’étale sur 6 ans, avec possibilité de renouvellement. Toutefois, en cas de désignations volontaires, la durée du mandat se voit limitée à 3 ans.
La nomination d’un commissaire aux comptes est-elle obligatoire dans une SCI ?
La nomination d’un commissaire aux comptes est une procédure obligatoire pour de nombreuses sociétés (SARL, SAS, etc.) à certains stades de leur développement. Mais qu’en est-il pour une société civile immobilière ?
Pour la plupart des SCI, la nomination d’un commissaire aux comptes n’est pas une obligation. Cependant, il existe des cas particuliers où cette désignation devient nécessaire. Par exemple, les SCI qui relèvent des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou celles qui exercent une activité économique notable, comme les sociétés civiles de construction vente ou les SCI de location, doivent le plus souvent se soumettre à cette exigence.
Lorsque c’est le cas, c’est la règle de trois qui s’applique. Si la SCI dépasse 2 des 3 seuils établis par la loi à la fin de son exercice comptable, celle-ci devra nommer un CAC. Lesdits seuils sont :
- plus de 50 salariés ;
- un bilan total supérieur à 1 550 000 euros ;
- un chiffre d’affaires annuel de plus de 3 100 000 euros.
L’intervention d’un commissaire aux comptes est un gage de transparence et de conformité face aux normes comptables. Son implication prévient les litiges futurs, en plus de renforcer la confiance des partenaires financiers et des investisseurs. De plus, si la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés ou si elle adopte les règles de la comptabilité commerciale, la présence d’un CAC est encore plus pertinente.
Signalons que lorsque la SCI dépasse les seuils précédemment mentionnés, l’obligation de nommer un commissaire aux comptes ne s’applique qu’à partir de l’exercice suivant. Inversement, si la SCI redescend en dessous de ces seuils pendant deux exercices consécutifs, il n’y a plus nécessairement besoin de nommer un CAC pour les futurs exercices.
Attention, ne pas respecter l’obligation de nomination d’un commissaire aux comptes peut entraîner de sévères conséquences : une peine d’emprisonnement de 2 ans et une amende de 30 000 euros.
Bon à savoir : Depuis la loi Sapin 2, la nomination d’un commissaire aux comptes suppléant n’est plus obligatoire. Toutefois, les sociétés qui doivent établir des comptes consolidés ont l’obligation de désigner deux CAC indépendants l’un de l’autre.
Ă€ quoi sert le commissaire aux comptes dans une SCI ?
Sans surprise, l’intervention du commissaire aux comptes est essentielle à plusieurs étapes clés de la vie d’une société civile immobilière.
Pour commencer, dès la création de la SCI, surtout s’il y a des apports en nature (comme des biens immobiliers), le commissaire aux comptes intervient. Il évalue ces apports pour s’assurer qu’ils sont bien réels et appropriés. C’est une étape indispensable pour transformer ces biens en parts sociales de la société et mettre en place la structure. Son rapport détaille la valeur de chaque apport et la méthode d’évaluation utilisée, ce qui favorise une transparence totale dès le commencement de la société.
Mais au-delà de la création, le commissaire aux comptes est également requis pour des opérations d’envergure, telles que les augmentations de capital, les fusions ou les scissions. Dans ces cas précis, il vérifie que les opérations sont réalisées équitablement et produit un rapport sur les modalités desdites transactions. Ces moments sont particulièrement critiques puisqu’ils influencent l’avenir financier et opérationnel de la SCI.
Précisons par ailleurs que, si les commissaires aux apports, à la fusion ou à la scission peuvent être nommés temporairement, le temps d’une mission, le CAC dispose d’un mandat spécifique qui dure jusqu’à 6 ans lorsqu’il est chargé de la certification des comptes annuels.
Bon à savoir : Malgré ses fonctions d’audit, le commissaire aux comptes ne peut cumuler ce rôle avec celui d’expert-comptable pour la même société, et ce, afin de maintenir son indépendance totale.
SCI : les obligations du commissaire aux comptes
Engager un commissaire aux comptes pour une société civile immobilière (SCI), c’est lui confier plusieurs missions cruciales. Mais quelles sont exactement ses obligations ? Découvrons-les ensemble.
Certification des comptes
Nous l’avons déjà abordé plus haut, le commissaire aux comptes est un garde-fou qui garantit que les documents comptables de la SCI (comme le bilan et l’affectation des résultats) respectent scrupuleusement la réalité économique de la société et les normes comptables en vigueur.
Si, sous sa surveillance, les dirigeants d’une SCI décident de manipuler les chiffres pour présenter un état financier erroné, ceux-ci risquent jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et une amende de 375 000 euros.
Obligation d’information et d’alerte
Au-delà de la simple vérification des comptes, le commissaire aux comptes a une mission proactive d’information et d’alerte. Il doit informer et conseiller le gérant de la SCI sur tout ce qui pourrait affecter la pérennité de la société. De même, si des irrégularités ou des inexactitudes sont découvertes au cours de son examen, il doit immédiatement en informer le gérant.
À noter qu’il a aussi la responsabilité de partager avec la direction le programme général de travail prévu, ainsi que les éventuelles recommandations pour améliorer la gestion comptable de la société.
Signaler des faits délictueux
À la lecture de ce qui précède, vous vous en doutez, l’une des fonctions les plus importantes d’un commissaire aux comptes est de signaler les actes délictueux au procureur de la République. Il s’agit notamment des infractions liées au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme.
En cas d’omission concernant ces délits, cela peut entraîner des conséquences sévères pour le commissaire lui-même, d’une amende pouvant atteindre 75 000 euros à une peine de prison.
Comment nommer un commissaire aux comptes dans une SCI ?
Votre société civile immobilière s’apprête à atteindre certains seuils qui rendent la nomination d’un commissaire aux comptes obligatoire ? Pas de panique. Voyons ensemble, étape par étape, comment cela se passe.
Prendre la décision de nomination en assemblée
Cela va de soi, la nomination d’un commissaire aux comptes est une décision qui n’est pas anodine. C’est pour cette raison qu’elle doit être prise lors d’une assemblée générale des associés.
À ce propos, il est essentiel que tous les associés soient d’accord. Cependant, lorsque ce n’est pas le cas, le gérant peut, dans certaines situations rares, demander à un tribunal de valider la nomination.
Une fois que tout le monde est sur la même page, la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale s’impose pour acter cette décision de manière officielle.
Publier une annonce légale
Une fois le commissaire choisi, il convient d’annoncer cette nomination au reste du monde. Pour cela, le gérant doit publier un avis dans un journal d’annonces légales. Ce dernier doit inclure plusieurs informations : le nom de la SCI, la forme juridique, l’adresse du siège social, le numéro RCS avec la ville d’immatriculation, l’identité du commissaire choisi et affilié à la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC), la date d’effet de la nomination, et enfin, le greffe du tribunal de commerce dont dépend la SCI.
Attention, le coût de cette publication varie selon le département.
DĂ©poser le dossier de nomination
Après avoir fait connaître la nomination, il reste à rassembler tous les documents nécessaires pour les déposer au centre de formalités des entreprises (CFE). Parmi eux, on retrouve notamment :
- le procès-verbal d’assemblée générale qui confirme la nomination ;
- la lettre d’acceptation du commissaire aux comptes ;
- une preuve de l’inscription du commissaire aux comptes sur la liste officielle du CNCC (profession réglementée) ;
- l’attestation de publication de l’annonce légale ;
- le formulaire M0 ou M3 dûment rempli et signé.
À cela s’ajoute un chèque de 175,28 euros pour les frais de traitement, libellé à l’ordre du greffe du tribunal de commerce compétent.
Vous savez maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur le commissaire aux comptes et ses spécificités dans le cadre d’une société civile immobilière. Avant d’aller plus loin, assurez-vous donc d’avoir bien compris la réglementation en vigueur, surtout en ce qui concerne les seuils qui vous imposent sa nomination. Pour le reste, comme vous avez pu le constater, la procédure de nomination en elle-même est relativement simple et ne diffère pas réellement des autres formalités types de votre entreprise.
