La SCI (société civile immobilière) est une forme juridique qui permet aux associés de gérer un patrimoine immobilier. À ce titre, les parts sociales de la SCI peuvent être cédées, notamment par donation, ce qui permet à un associé de quitter l’entreprise hors de toute dissolution. En effet, par rapport à la succession classique, ce type de transmission offre des avantages fiscaux et administratifs non négligeables. Mais bien entendu, la donation de parts de SCI implique plusieurs étapes : modification des statuts, agrément des associés, acte notarié, et enregistrement auprès du service des impôts. De plus, le régime fiscal dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire (enfants, conjoint, tiers), en sachant que des abattements peuvent s’appliquer selon le montant et la date de la donation. On fait le point pour vous permettre d’y voir plus clair.
La donation de parts en SCI, c’est quoi ?
La donation de parts sociales de SCI est un acte juridique par lequel un associé (le donateur) transmet, à titre gratuit et de son vivant, une partie ou la totalité de ses parts sociales à un bénéficiaire. Elle présente plusieurs avantages :
- en anticipant la succession, puisqu’elle permet d’organiser la transmission du patrimoine de son vivant en évitant les éventuelles complications de la succession ;
- en accordant des avantages fiscaux, puisque bien qu’elle soit soumise à une imposition similaire à celle d’une succession, la donation offre des opportunités d’optimisation fiscale, en particulier grâce à certains abattements spécifiques ;
- en permettant une transmission progressive, puisqu’il est possible de réaliser des donations partielles et de conserver un certain contrôle sur la SCI.
Lorsqu’un associé fait une donation de ses parts, il cède en réalité deux éléments essentiels.
- Les droits aux revenus : Le bénéficiaire de la donation aura droit à une part des bénéfices générés par la SCI, proportionnelle au nombre de parts reçues.
- Les droits de décision : Le donataire acquiert un pouvoir de vote lors des assemblées générales de la société, ce qui lui permet de participer aux prises de décision pour la gestion de la SCI.
Notez que la donation de parts ne transfère évidemment pas la propriété directe des biens immobiliers détenus par la SCI. Eh oui, ces biens restent purement et simplement la propriété de la société elle-même.
Quels sont les différents types de donation de parts possibles en SCI ?
Sachez qu’il existe 3 types de donation de parts possibles en SCI : la donation simple, la donation-partage et la donation au dernier vivant. État des lieux des caractéristiques de chacune.
La donation simple : une transmission immédiate et irrévocable
La donation simple est un acte par lequel un associé de SCI cède ses parts à un bénéficiaire unique. Cette forme de transmission patrimoniale présente plusieurs caractéristiques.
- Elle est immédiate : le transfert de propriété des parts s’effectue dès la signature de l’acte de donation.
- Elle est irrévocable : une fois effectuée, la donation ne peut être annulée par le donateur.
- La valeur des parts données est évaluée au moment du décès du donateur, et non à la date de la donation.
- Le montant de la donation est intégré à la succession et peut impacter les droits des autres héritiers.
À noter que la donation simple peut nécessiter l’agrément des autres associés, selon les clauses prévues dans les statuts de la SCI. De plus, des formalités d’enregistrement auprès du service des impôts sont obligatoires pour officialiser la modification du capital social de la société.
La donation-partage : une juste répartition entre héritiers
Contrairement à la donation simple, la donation-partage permet à un associé de SCI de répartir ses parts entre plusieurs bénéficiaires, généralement ses enfants. Ce type de donation présente des avantages concrets, en permettant par exemple une transmission équitable du patrimoine immobilier de son vivant. De même, elle permet de figer la valeur des parts à la date de la donation, sans compter qu’elle ne peut pas être réintégrée dans la succession, ce qui limite les risques de conflits futurs entre héritiers.
Bon à savoir : Nous l’avons déjà évoqué précédemment, mais la donation-partage doit obligatoirement être établie par acte notarié. Le notaire veillera en effet à respecter les droits de chaque bénéficiaire et à modifier les statuts de la SCI en conséquence.
La donation au dernier vivant : une protection pour le conjoint
Spécifique aux couples mariés, la donation au dernier vivant offre une protection supplémentaire au conjoint survivant. Dans le cadre d’une SCI, elle présente toutefois quelques particularités :
- Elle prend effet au décès du donateur, et non de son vivant comme les autres types de donation.
- Elle peut être révoquée, contrairement aux donations simples ou partages.
Là encore, la donation au dernier vivant doit être établie par acte notarié et peut être modifiée à tout moment par les époux.
Qui peut bénéficier d’une donation de parts en SCI ?
La donation de parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut s’effectuer vers différentes personnes, en fonction du lien entre le donateur et le bénéficiaire, ainsi que selon les statuts de la société.
En premier lieu, il peut s’agir d’une donation aux descendants. C’est en général la forme de donation la plus fréquente, puisqu’elle se fait à destination des enfants et petits-enfants de l’associé. Cette cession bénéficie d’un régime fiscal avantageux, avec entre autres des abattements sur les droits de donation. Sauf mention contraire dans les statuts de la SCI, ce type de donation est libre et ne nécessite pas l’agrément des autres associés.
Mais il peut également s’agir d’une donation au conjoint, une stratégie à part entière pour la gestion patrimoniale d’un couple. Ici, les modalités et les implications fiscales varient en fonction du régime matrimonial.
À noter qu’il peut également s’agir d’une donation à d’autres membres de la famille, comme des frères et sœurs, des parents ou même des grands-parents. Dans ce cas de figure, les conditions de la donation et le régime fiscal appliqué sont susceptibles de différer de ceux d’une donation aux descendants directs.
Enfin, contrairement aux idées reçues, il est également possible de procéder à une donation envers un tiers, soit une personne qui n’a aucun lien de parenté avec le donateur. Attention néanmoins, car les statuts de la SCI peuvent l’interdire expressément. Signalons aussi que ce type de donation, lorsqu’elle est autorisée, nécessite le plus souvent l’agrément des autres associés, ce qui implique la convocation d’une assemblée générale pour voter et autoriser la transmission.
Bon à savoir : La transmission de parts de SCI par donation nécessite généralement l’intervention d’un notaire pour établir l’acte de donation. Ce document doit ensuite faire l’objet d’un enregistrement auprès du service des impôts compétent.
Quels sont les avantages de la donation de parts en SCI ?
Vous l’aurez compris, la cession de parts sociales à titre gratuit, ou la donation, présente de nombreux avantages en matière de transmission patrimoniale. Résumons-les rapidement.
Pour commencer, la cession de parts sociales de SCI simplifie considérablement les formalités administratives. Les titres peuvent être transmis partiellement ou répartis entre plusieurs bénéficiaires, sans le surplus de contraintes administratives habituelles lors d’une succession.
Autre avantage fiscal majeur, la réduction de la base imposable en cas de succession avec prêt immobilier. Effectivement, les droits de succession sont calculés sur l’actif net de la société, déduction faite des dettes, ce qui n’est pas le cas pour une donation en nom propre.
Aussi, la donation de parts de SCI peut bénéficier d’une décote, généralement comprise entre 10 et 15 %, qui réduit la valeur imposable des parts cédées. Cette décote se justifie notamment par la moindre liquidité des parts sociales par rapport à un bien immobilier classique.
Enfin, le régime fiscal avantageux des donations permet de profiter d’abattements significatifs. Par exemple, tous les 15 ans, un parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts à chacun de ses enfants, sans frais de donation. Attention, ce montant varie selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Quelles formalités pour une donation de parts en SCI ?
Comme vous vous en doutez, les formalités d’une donation de parts sociales, en SCI ou toute autre société, peuvent être assez complexes et impliquent un certain formalisme. Par exemple, l’acte de donation doit être enregistré auprès du service fiscal dont dépend le bénéficiaire (le donataire), et ce, dans un délai d’un mois à compter de la date de la donation. De même, le donataire doit régler les éventuels frais liés à la donation, à commencer par les droits de donation.
Ensuite, une donation de part sociale en SCI entraîne automatiquement une modification des statuts de la société. Or, cette dernière doit être approuvée lors d’une assemblée générale des associés, puis publiée dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne. Une fois cette étape franchie, la modification doit encore être enregistrée au guichet de formalités des entreprises, le portail unique qui centralise l’ensemble des démarches des sociétés depuis 2023.
En cas de donation entre conjoints ou de donation-partage, le recours à un notaire est indispensable, il faut donc prévoir les frais inhérents à son intervention.
Vous êtes maintenant incollable sur la cession de parts sociales à titre gratuit, ou la donation. Des différentes formes de donation aux avantages de chacune, vous pouvez constater que le sujet est vaste et potentiellement complexe à appréhender. N’hésitez donc pas à solliciter l’avis d’un notaire en amont de toute décision pour bien cerner les implications et conséquences de votre choix.
