Au sein de la gouvernance d’une SCI, les associés représentent un maillon essentiel. Cependant, leur champ d’action peut paraître flou. Quelles sont leurs missions ? Quelle est leur responsabilité ? Et surtout, qui peut devenir associé d’une SCI ? Autant de questions qui vous trottent peut-être dans la tête si vous vous apprêtez à vous lancer dans le grand bain !
Pour vous apporter un peu de sérénité, on vous propose de faire le point sur le cadre légal qui entoure les associés d’une SCI. De leurs profils à leurs rôles, sans oublier leurs droits et leur responsabilité, ce sujet n’aura bientôt plus de secrets pour vous.
SCI : un ou plusieurs associés ?
Avant d’aller plus loin dans tout ce qui concerne les associés d’une société civile immobilière, établissons déjà le contexte : est-il possible de créer une SCI seul ou faut-il automatiquement être plusieurs ?
Pour faire simple, selon le droit français, une SCI ne peut pas être constituée par un associé unique, contrairement à une SARL ou une SAS qui ont toutes deux des formes unipersonnelles (respectivement l’EURL et la SASU). Eh oui, pour créer une SCI, il faut au moins deux associés ! Aucune exception n’est possible, que ce soit pour une personne physique ou une personne morale.
Bon à savoir : Cette obligation est vérifiée par le greffe du tribunal de commerce lors des formalités de création. Si vous essayez de monter une SCI seul, votre immatriculation sera automatiquement refusée.
Sachez néanmoins que vous pouvez « contourner » cette interdiction en créant une SCI avec un associé minoritaire. Par exemple, si vous avez un capital de 2 000 €, vous pouvez diviser ce dernier en 2 000 parts sociales de 1 € chacune. Vous pouvez alors en détenir 1999 et en accorder une seule à votre associé. Dans ce cas de figure, vous contrôlez la quasi-totalité de la société et vous respectez la loi.
Attention néanmoins, même l’associé minoritaire reste responsable des dettes de la SCI vis-à-vis des créanciers.
N’oubliez pas non plus qu’avoir un associé minoritaire entraîne quelques risques. En effet, ce dernier peut être considéré comme un prête-nom, ou une personne qui réalise des actes pour le compte d’une autre. Juridiquement, il ne sera pas considéré comme un véritable associé, bien qu’il reste tout de même responsable de façon illimitée du passif social de la SCI.
Enfin, et contre toute attente, vous pouvez créer une SCI avec l’un de vos enfants mineurs comme associé. Ici, c’est au représentant légal dudit enfant de signer les documents nécessaires pour la création de la SCI en son nom. Cela inclut la rédaction et la signature des statuts, etc. En pratique, vous prenez les décisions seules jusqu’à ce que l’enfant atteigne la majorité et sa capacité juridique.
Qui peut devenir associé d’une SCI ?
Mais alors, qui peut devenir associé d’une SCI ? Est-ce qu’il existe des conditions ? Bonne nouvelle à ce sujet : le champ des possibles est assez large. Personne physique ou personne morale, français ou étranger, peu importe votre profil, vous pouvez devenir associé.
Personnes physiques et morales : une SCI est ouverte à tous
Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques (comme vous, qui lisez ces lignes) ou des personnes morales (une autre société). De même, que vous soyez français ou étranger, vous pouvez rejoindre une SCI sans problème. Seule exception : si vous êtes ressortissant d’un pays hors Union européenne, vérifiez que les lois de votre pays ne vous en empêchent pas.
Le cas des mineurs associés de SCI
Comme l’avons vu précédemment, les enfants mineurs peuvent être associés d’une SCI. C’est même une pratique courante dans le cadre de la gestion du patrimoine immobilier familial. Les mineurs peuvent ainsi être associés soit en apportant un bien, soit par succession ou donation. Bien entendu, des règles spécifiques s’appliquent :
- les mineurs émancipés sont traités comme des majeurs et peuvent devenir associés sans restriction ;
- les mineurs non-émancipés doivent être représentés par leurs parents ou représentants légaux, dès la création de la SCI et pour toutes les décisions importantes.
En pratique, les mineurs associés peuvent assister aux assemblées générales, mais, vous l’aurez sans doute compris, ils ne peuvent pas prendre de décisions (ce droit est accordé à leurs parents ou représentants légaux).
Les points juridiques à retenir
Bien que tout puisse sembler clair, revenons sur quelques points juridiques d’importance qu’il convient de garder à l’esprit.
Premièrement, lors de la création de la société civile immobilière, l’identité des associés fondateurs doit être clairement indiquée dans le formulaire de création d’entreprise en ligne.
Deuxièmement, si un mineur devient associé, ses représentants légaux doivent tous les deux signer les statuts de la SCI. Néanmoins, si un seul parent a l’autorité parentale, ce dernier peut représenter l’enfant en solo.
Quels sont les droits des associés d’une SCI ?
Vous êtes associé d’une SCI ou vous envisagez de le devenir ? Vous avez raison de vous informer sur vos droits. Après tout, bien qu’elle soit très accessible, une société civile immobilière reste une structure complexe qui sert uniquement à gérer un patrimoine immobilier. Alors, quels sont exactement vos droits en tant qu’associé ?
Le droit de vote et de décision
En tant qu’associé d’une SCI, vous avez déjà un droit de vote. Celui-ci vous permet de participer activement aux décisions importantes de la société. Par exemple, vous pouvez voter lors de l’approbation des comptes, pour l’entrée d’un nouvel associé, ou encore pour les modifications du capital social. Dans tous les cas, votre participation est cruciale lors des assemblées générales, qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires.
Un accès aux informations et documents
Vous avez également le droit d’accéder aux informations et documents relatifs à la SCI. Sur simple demande, vous pouvez les consulter au siège social de la société. Cela vous permet de rester informé sur la gestion et la santé financière de l’entreprise.
Le droit aux questions
Vous avez besoin de clarifications sur certains points ? Sachez que vous pouvez poser des questions écrites au gérant de la société civile immobilière. Cette interaction directe est un atout pour éclaircir vos doutes et obtenir des informations précises sur la gestion de la société.
Le droit à la convocation en assemblée générale
Autre atout conséquent : si vous estimez qu’une décision importante doit être prise en dehors des assemblées ordinaires, vous avez le droit de provoquer une assemblée générale extraordinaire. Une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit pour initier cette procédure.
Le droit de sortir de la société
Bien entendu, vous avez le droit de quitter la SCI, en sachant que les conditions de sortie doivent être prévues dans les statuts de la société. Attention, que vous souhaitiez vendre vos parts ou simplement vous retirer, vous devez bien comprendre ces conditions pour éviter les surprises.
Bon à savoir : Si vous souhaitez vendre vos parts sociales, il se peut que vous deviez obtenir l’agrément des autres associés. En cas de refus, ces derniers doivent toutefois les racheter.
La participation aux bénéfices
Cela va de soi, mais en tant qu’associé, vous avez droit à une part des bénéfices de la SCI, et ce, proportionnellement à votre quote-part dans le capital social. Si la société décide de distribuer les bénéfices en fin d’exercice comptable, vous recevrez donc votre part. Bien sûr, cette répartition varie si les statuts prévoient une clause de partage inégal.
Quelle est la responsabilité des associés d’une SCI ?
Devenir associé d’une société civile immobilière n’est pas une décision anodine. En effet, vous devez comprendre la responsabilité qui vous incombe. C’est un point d’autant plus important que la responsabilité des associés d’une SCI comporte plusieurs aspects clés : elle est indéfinie, proportionnelle, non solidaire et subsidiaire.
La responsabilité indéfinie
En tant qu’associé d’une SCI, votre responsabilité est indéfinie. Cela signifie que si la société rencontre des difficultés financières, votre patrimoine personnel peut être engagé pour rembourser ses dettes. Par exemple, si la SCI contracte un emprunt pour l’acquisition d’un bien immobilier et qu’elle n’arrive pas à le rembourser, les créanciers peuvent se tourner vers vous pour obtenir le paiement. Et à ce sujet, sachez qu’il n’y a pas de plafond : vous pourriez devoir payer des montants bien supérieurs à votre apport initial.
La responsabilité proportionnelle
En plus d’être indéfinie, la responsabilité de l’associé est aussi proportionnelle à la participation dans le capital social de la SCI. Ainsi, si vous détenez 30 % des parts sociales, vous serez responsable des dettes de la société à hauteur de 30 %. Concrètement, si la SCI doit 100 000 €, votre responsabilité sera limitée à 30 000 €. Cela ne signifie pas que vous paierez 30 000 € en toutes circonstances, mais bien que cette somme représente la limite de ce que les créanciers peuvent exiger de vous.
La responsabilité non solidaire
La responsabilité non solidaire des associés est un autre aspect à bien comprendre. Effectivement, vous êtes responsable des dettes de la société en proportion de vos parts, mais pas de celles des autres associés. Si un associé ne peut pas payer sa part, les créanciers ne peuvent pas vous demander de compenser. Chaque créancier doit donc s’adresser à chaque associé, individuellement, en fonction de leur part de capital dans la société.
La responsabilité subsidiaire
Enfin, votre statut d’associé de SCI fait que votre responsabilité est également subsidiaire. En d’autres termes, les créanciers doivent d’abord tenter de recouvrer les dettes auprès de la SCI elle-même avant de se tourner vers vous. Ce n’est qu’après avoir épuisé tous les recours possibles contre la société civile immobilière que les créanciers peuvent exiger le paiement de votre part.
Vous l’aurez donc compris, lorsque vous investissez dans une SCI, vous engagez non seulement votre capital, mais aussi potentiellement votre patrimoine personnel. Mieux vaut donc bien évaluer les risques !
Bon à savoir : La responsabilité des associés d’une SCI ne peut pas être limitée par les statuts de la société. Mais vous pouvez prendre certaines précautions pour gérer les risques ! Par exemple, vous pouvez convenir de clauses spécifiques dans les statuts pour répartir différemment les responsabilités. Attention, ce type de répartition personnalisée n’engage que les associés entre eux et non les créanciers.
Être associés d’une SCI en couple : le cadre légal
Vous envisagez de créer une société civile immobilière en couple pour gérer votre patrimoine immobilier ? C’est une excellente idée ! Toutefois, il est crucial de bien comprendre le cadre légal qui entoure cette entreprise, surtout si vous êtes en couple. Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, les règles varient.
Couples mariés ou pacsés sous un régime de biens communs
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté d’acquêts ou si vous avez été pacsés avant le 1er janvier 2007, vous disposez de biens communs. Dans ce cas, chaque conjoint ou partenaire de PACS peut apporter ses biens personnels ou propres à la SCI. Toutefois, pour les biens communs, il est nécessaire d’obtenir le consentement préalable de l’autre partenaire.
Pour demander le consentement préalable, un simple avis mentionné dans l’acte d’apport suffit.
Notez que l’apport d’un bien commun vous reconnaît la qualité d’associé à hauteur de la moitié de la valeur du bien.
De plus, même s’il n’est pas associé initialement, votre conjoint peut revendiquer sa qualité d’associé à tout moment, ce qui peut entraîner des complications, notamment en cas de divorce. Pour éviter ces risques, pensez à inclure une clause de renonciation dans les statuts de la SCI, où le conjoint non associé renonce à revendiquer sa qualité d’associé pour les biens communs apportés.
Couples avec régime de séparation de biens ou concubinage
Si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens ou en concubinage, votre situation est différente. Dans ce cas, chaque partenaire peut librement apporter ses biens à la SCI.
Il est bien évident que constituer une SCI en concubinage a de nombreux avantages. D’une part, cela facilite la transmission du patrimoine, puisque même sans être mariés, la SCI permet de prévoir les modalités de transmission du bien en cas de décès. Chaque partenaire peut ainsi détenir 50 % des parts sociales en nue-propriété et 50 % en usufruit.
Vous savez maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur les associés de SCI, leurs droits, mais aussi leurs responsabilités. Comme vous pouvez le constater, le cadre légal est assez strict, mais les avantages sont nombreux. Si vous comptez toujours aller au bout de votre projet, mais que des doutes ou des questions subsistent après la lecture de cette page, n’hésitez pas à solliciter l’aide de professionnels de la création d’entreprise pour y voir plus clair.
