Vous décidez d’acheter votre résidence principale. Saviez-vous qu’il vous est possible de choisir entre une acquisition en nom propre ou par l’intermédiaire d’une Société civile immobilière? Agence Juridique vous propose son guide complet sur ce sujet.
Est-il possible d’acheter sa résidence principale en SCI Familiale ?
Oui il est tout à fait possible d’acheter sa résidence principale en SCI.
Si la solution classique pour la grande majorité des acquéreurs reste l’acquisition directe en nom propre, il peut néanmoins être intéressant dans certains cas d’acheter la résidence principale de manière indirecte c’est-à-dire par le biais d’une SCI. Un intérêt qui est essentiellement patrimonial, en particulier pour les achats effectués en couple marié ou partenaires de pacs. Mais ce choix peut également s’avérer piégeux dans d’autres cas.
Agence Juridique fait pour vous le point pour vous permettre de mieux comprendre ce qu’implique l’acquisition de votre résidence principale par le biais de la constitution d’une SCI. Une acquisition qui n’empêche pas de souscrire un emprunt immobilier contrairement à une croyance répandue.
La résidence principale
C’est le lieu de résidence que vous occupez la majeure partie de l’année, à savoir au moins 6 mois du fait des attaches personnelles et professionnelles. Elle est déclarée comme telle auprès de l’administration fiscale. Une personne peut détenir plusieurs résidences, mais elle n’a qu’une résidence principale.
La Société civile immobilière
C’est une société créée par plusieurs associés (au moins 2) afin d’acheter et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Elle présente plusieurs avantages: faciliter la transmission du patrimoine, éviter les inconvénients de l’indivision, organiser librement les relations entre associés, réduire les frais. Elle est appréciée par les investisseurs immobiliers mais aussi les familles cherchant à organiser et répartir leur patrimoine.
Financement de l’acquisition d’une résidence principale en SCI
Acheter un bien immobilier par le biais de la SCI permet de réunir plus d’argent puisqu’il y a plusieurs associés.
Et l’acquisition d’une résidence principale par la SCI n’empêche pas de bénéficier d’un financement sous forme de crédit immobilier, exactement comme dans le cas d’une acquisition classique en nom propre. La SCI peut en effet bénéficier d’un prêt aux conditions habituelles auprès d’un établissement bancaire, à condition de disposer soit d’un patrimoine suffisant en garantie, ou d’une garantie des associés qui demeurent, rappelons-le responsables de manière conjointe et illimitée.
La taxe foncière est également divisée entre les associés, en fonction des apports de chacun.
En revanche, la SCI ne permet pas aux associés de bénéficier des différents mécanismes d’aide à l’acquisition, comme notamment le PEL ou le PTZ+ en vue par exemple de la réalisation de travaux de rénovation importants. Ainsi les prêts avantageux et les aides financières ne sont pas toujours accessibles pour les associés de la SCI.
Et les garanties demandées par la banque peuvent être plus importantes: garantie réelle, caution des associés ou encore visa préalable des statuts.
Un intérêt patrimonial évident pour la transmission du bien
Qu’il s’agisse de simplifier la transmission de sa résidence principale ou protéger un conjoint survivant, la SCI offre des atouts indéniables en matière de gestion du patrimoine immobilier principal.
Tout d’abord, la SCI permet d’éviter les inconvénients de l’indivision et donc de faciliter la transmission du patrimoine.
Dans le cadre d’une transmission de son vivant, le propriétaire d’une résidence principale souhaitant réaliser une donation ne peut l’effectuer qu’en une seule fois, puisque le bien immobilier constitue une seule et même entité indivisible. La problématique est alors fiscale, puisque les montants prévus au titre des abattements légaux sont très fréquemment dépassés (exemple: l’abattement de 100 000€ par enfant sur 15 ans). Le ou les bénéficiaire(s) doivent alors payer des frais de mutation sur la valeur dépassant le montant de l’abattement.
A contrario, quand la résidence principale est détenue par une SCI, le bien est alors divisé en un certain nombre de parts sociales : on parle de l’avantage de la pierre-papier. Il est alors possible d’effectuer plusieurs donations de parts successives permettant de respecter scrupuleusement les abattements, tout en transmettant petit à petit la propriété des parts sociales, donc du bien immobilier et le contrôle de la SCI aux bénéficiaires. Le tout en totale franchise de taxe sur les donations.
En résumé, la SCI permet de limiter les situations de blocage grâce aux règles de majorité édictés dans les statuts de la société. Mais elle permet aussi de transmettre la résidence principale au fur et à mesure, et donc de bénéficier au mieux des abattements fiscaux.
Bon à savoir: La SCI vous permet de réaliser des donations successives des parts sociales tout en conservant la gérance de la société donc l’administration du patrimoine. Il suffit pour ce faire d’insérer une clause spécifique visant à distinguer la possession des titres du contrôle de la SCI, ce qui serait impossible en détention directe du bien.
La SCI comme outil de gestion patrimonial au sein du couple
La détention d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI offre la possibilité d’un démembrement croisé des parts sociales en totalité. Autrement dit, le premier concubin possède la totalité des parts en usufruit, tandis que l’autre possède la totalité en nue propriété. Ce mécanisme permet au conjoint survivant de récupérer avec des droits de succession fortement réduits une partie en pleine propriété, sans compter l’usufruit de la totalité des parts. Le conjoint survivant peut alors conserver la jouissance de la résidence principale, sans que les héritiers ne puissent s’y opposer. Un système très efficace pour la protection du conjoint survivant, surtout dans le cadre d’un concubinage ou d’une union libre non encadrée juridiquement et ne reconnaissant aucun droit sur la succession au conjoint survivant. Un intérêt qui disparaît naturellement en présence des deux époux, le mariage conférant par définition des droits à la succession au conjoint survivant.
La SCI face à la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par la SCI
La plus-value est souvent l’occasion d’une taxation importante, face notamment à l’envolée continue des prix de l’immobilier ces dernières années. Il s’agit en effet d’une taxation sous forme de pourcentage du montant obtenu par la différence entre le prix de revente et le prix d’achat d’un bien immobilier. En jeu, des sommes relativement importantes, généralement plusieurs milliers d’euros.
Si le droit fiscal français prévoit une exonération totale de toute taxation sur la plus-value à la revente d’une résidence principale propriété d’une personne physique, les choses sont plus complexes lorsque la résidence principale est détenue par le biais d’une SCI.
Le régime de la fiscalité appliquée à la plus-value d’une résidence principale détenue en SCI dépend en réalité du régime fiscal de la SCI elle-même et au statut de la mise à disposition du bien. Rappelons ici en effet que la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) auquel cas l’imposition des bénéfices s’effectue entre les mains des associés directement suivant le barème progressif.
Si la résidence principale est occupée à titre gratuit (sans qu’aucun loyer ne soit versé à la SCI en compensation), alors la plus-value est exonérée quel que soit le régime fiscal de la SCI. A l’inverse, lorsque la résidence principale est occupée à titre onéreux (moyennant versement d’un loyer à la SCI), alors la plus-value à la revente est taxée uniquement dans le cadre d’une SCI à l’IS. Le montant pris en compte est généralement moins avantageux que dans le cadre d’une détention en nom propre puisque le calcul prévoit de prendre en compte la valeur comptable nette, déduction faite des amortissements. Sans oublier qu’il n’existe aucun abattement selon la durée de détention.
En bref, la plus-value est exonérée d’impôt uniquement en cas de mise à disposition gratuite du bien par une SCI à l’IR.
Résidence principale détenue en SCI et l’IFI (Fiscalité et Impôt sur la Fortune Immobilière)
Depuis 2018, l’impôt sur la fortune a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière. Il s’applique pour tout patrimoine immobilier ayant une valeur de plus de 1,3 millions d’euros. Or, les parts de SCI sont comprises dans le calcul du patrimoine immobilier (art.965 du code général des impôts).
Vous serez donc soumis à l’IFI si vos biens immobiliers (immeubles et parts de SCI) ont une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros.
En cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière, la SCI peut s’avérer peu intéressant pour le couple. En effet, lorsque la résidence principale du couple est détenue de manière directe en nom propre, alors un abattement légal de 30% est appliqué sur la valeur du bien donc sur le montant servant d’assiette à l’IFI.
Cet abattement n’est pas applicable en cas de détention indirecte par l’intermédiaire d’une SCI. Il sera possible d’obtenir une décote de 10 à 20% si les associés justifient d’une difficulté majeure à pouvoir céder leurs parts sociales donc le bien immobilier en question. On parle alors d’illiquidité des parts de la SCI. De même, s’il s’agit d’une SCI d’attribution, qui a pour but d’acquérir un bien immobilier pour en partager la propriété, soumise à l’impôt sur les revenus, vous pouvez bénéficier du même abattement que le propriétaire en nom propre.
Quel intérêt d’acheter sa résidence principale en SCI et en être propriétaire ?
En résumé, acquérir sa résidence principale par le biais d’une SCI présente des avantages:
– Le bien est détenu proportionnellement au nombre de parts sociales de chaque associé : la formule est donc adaptable par rapport à une acquisition en nom propre pour laquelle chaque conjoint détient 50%
– Le droits de mutation sont exonérés en cas de donation des parts sociales d’une valeur inférieure à 100 000€ tous les 15 ans
– L’impôt sur le revenu peut être réduit en cas de déficit foncier.
Mais attention, l’acquisition de sa résidence principale présente aussi des inconvénients comme évoqué précédemment: formalités de création de la sci, exonération d’impôt sur la plus-value dans certains cas uniquement, absence d’abattement pour calculer le montant de l’IFI, risque de requalification de l’usage du déficit foncier en abus de droit.
Puis-je mettre ma maison en SCI?
Un couple souhaitant mettre sa résidence principale en acquisition de la SCI a deux possibilités: acheter le bien après la création de la SCI avec les fonds de la société OU apporter le bien immobilier déjà acquis lors de la création de la SCI par l’apport en nature. Dans ce dernier cas, la propriété du bien sera transférée à la SCI.
