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Résidence principale en SCI : notre guide pratique

Résidence principale en SCI : notre guide pratique

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Résidence principale en SCI : notre guide pratique

Vous décidez d’acheter votre résidence principale. Saviez-vous qu’il vous est possible de  choisir entre une acquisition en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI (Société civile immobilière)?

Si la solution naturelle pour la grande majorité des acquéreurs reste l’acquisition directe en nom propre, il peut néanmoins être intéressant dans certains cas d’acheter la résidence principale de manière indirecte par le biais d’une SCI. Un intérêt qui est essentiellement patrimonial, en particulier pour les achats effectués en couple. Mais ce choix peut également s’avérer piégeux dans d’autres cas.

Agence Juridique fait pour vous le point pour vous permettre de mieux comprendre ce qu’implique l’acquisition de votre résidence principale en SCI. Une acquisition qui n’empêche pas de souscrire un emprunt immobilier contrairement à une croyance répandue.

La SCI face à la plus-value immobilière

La plus-value est souvent l’occasion d’une taxation importante, face notamment à l’envolée continue des prix de l’immobilier ces dernières années. Il s’agit en effet d’une taxation sous forme de pourcentage du montant obtenu par la différence entre le prix de revente et le prix d’achat d’un bien immobilier. En jeu, des sommes relativement importantes, généralement plusieurs milliers d’euros.

Si le droit fiscal français prévoit une exonération totale de toute taxation sur la plus-value à la revente d’une résidence principale propriété d’une personne physique, les choses sont plus complexes lorsque la résidence principale est détenue par le biais d’une SCI.

Le régime de la fiscalité appliquée à la plus-value d’une résidence principale détenue en SCI dépend en réalité du régime fiscal de la SCI elle-même et au statut de la mise à disposition du bien. Rappelons ici en effet que la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) auquel cas l’imposition des bénéfices s’effectue entre les mains des associés directement suivant le barème progressif.

Si la résidence principale est occupée à titre gratuit (sans qu’aucun loyer ne soit versé à la SCI en compensation), alors la plus-value est exonérée quel que soit le régime fiscal de la SCI. A l’inverse, lorsque la résidence principale est occupée à titre onéreux (moyennant versement d’un loyer à la SCI), alors la plus-value à la revente est taxée uniquement dans le cadre d’une SCI à l’IS. Le montant pris en compte est généralement moins avantageux que dans le cadre d’une détention en nom propre puisque le calcul prévoit de prendre en compte la valeur comptable nette, déduction faite des amortissements. Sans oublier qu’il n’existe aucun abattement selon la durée de détention.

Résidence principale détenue en SCI et l’IFI

En cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI - ex ISF), la SCI peut s’avérer peu intéressant pour le couple. En effet, lorsque la résidence principale du couple est détenue de manière directe en nom propre, alors un abattement légal de 30% est appliqué sur la valeur du bien donc sur le montant servant d’assiette à l’IFI. Un abattement qui n’est pas applicable en cas de détention indirecte par l’intermédiaire d’une SCI. Sauf cas particuliers comme notamment la société civile d’attribution (variante de la SCI) ou encore lorsque les associés justifient d’une difficulté majeure à pouvoir céder leurs parts sociales donc le bien immobilier en question. On parle alors d’illiquidité des parts de la SCI.

Mais alors, quel intérêt d’acheter une résidence principale en SCI ?

Un intérêt patrimonial évident pour la transmission du bien

Qu’il s’agisse de simplifier la transmission de sa résidence principale ou protéger un conjoint survivant, la SCI offre des atouts indéniables en matière de gestion du patrimoine immobilier principal

Dans le cadre d’une transmission de son vivant, le propriétaire d’une résidence principale souhaitant réaliser une donation ne peut l’effectuer qu’en une seule fois, puisque le bien immobilier constitue une seule et même entité indivisible. La problématique est alors fiscale, puisque les montant prévus au titre des abattements légaux sont très fréquemment dépassés (exemple: l’abattement de 100 000€ par enfant sur 15 ans). Le ou les bénéficiaire(s) doivent alors payer des frais de mutation sur la valeur dépassant le montant de l’abattement. Il en va autrement lorsque le bien immobilier principal est détenu par l’intermédiaire d’une SCI puisque le bien est alors divisé en un certain nombre de parts sociales: on parle de l’avantage de la pierre-papier. Il est alors possible d’effectuer plusieurs donations de parts successives permettant de respecter scrupuleusement les abattements, tout en transmettant petit à petit la propriété des parts sociales, donc du bien immobilier et le contrôle de la SCI aux bénéficiaires. Le tout en totale franchise de taxe sur les donations.

Bon à savoir: La SCI vous permet de réaliser des donations successives des parts sociales tout en conservant la gérance de la société donc l’administration du patrimoine. Il suffit pour ce faire d’insérer une clause spécifique visant à distinguer la possession des titres du contrôle de la SCI, ce qui serait impossible en détention directe du bien.

 

La SCI comme outil de gestion patrimonial au sein du couple

La détention d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI offre la possibilité d’un démembrement croisé des parts sociales en totalité. Autrement dit, le premier concubin possède la totalité des parts en usufruit, tandis que l’autre possède la totalité en nue propriété. Ce mécanisme permet au conjoint survivant de récupérer avec des droits de succession fortement réduits une partie en pleine propriété, sans compter l’usufruit de la totalité des parts. Le conjoint survivant peut alors conserver la jouissance de la résidence principale, sans que les héritiers ne puissent s’y opposer. Un système très efficace pour la protection du conjoint survivant, surtout dans le cadre d’un concubinage ou d’une union libre non encadrée juridiquement et ne reconnaissant aucun droit sur la succession au conjoint survivant. Un intérêt qui disparaît naturellement en présence de deux personnes mariés, le mariage conférant par définition des droits à la succession au conjoint survivant.

Financement de l’acquisition d’une résidence principale en SCI

L’acquisition d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI n’empêche pas de bénéficier d’un financement sous forme de crédit immobilier, exactement comme dans le cas d’une acquisition classique en nom propre. La SCI peut en effet bénéficier d’un prêt aux conditions habituelles auprès d’un établissement bancaire, à condition de disposer soit d’un patrimoine suffisant en garantie, ou d’une garantie des associés qui demeurent, rappelons-le responsables de manière conjointe et illimitée.

En revanche, la SCI ne permet pas aux associés de bénéficier des différents mécanismes d’aide à l’acquisition, comme notamment le PEL ou le PTZ+ en vue par exemple de la réalisation de travaux de rénovation importants.

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