La SCI, Société Civile Immobilière est une personne morale qui associe plusieurs personnes (associés) qui ont décidé de mettre en commun leur patrimoine immobilier et par conséquent de partager les économies ou les bénéfices qu’ils pourront en retirer. Son représentant légal porte la responsabilité de la structure, conformément à la loi en vigueur. L’intérêt de la SCI s’exprime de plusieurs manières, notamment par un allègement de la fiscalité applicable. Une fois la SCI créée, son fonctionnement et sa gestion sont confiés à son gérant qui, lui, est nommé par les statuts de la société ou par une décision majoritaire des différents associés.
Créer une SCI : quel est le rôle du gérant et quelles tâches de gestion doit-il remplir ?
Le gérant d’une société civile immobilière (SCI familiale comprise) doit répondre à diverses obligations afin de permettre un fonctionnement optimal à la société. D’ailleurs, cette responsabilité peut éventuellement être rémunérée en fonction de l’importance et de la nature du patrimoine géré.
Son rôle principal est de procéder à une gestion efficace de la SCI afin d’en augmenter le bénéfice et/ou la pérennité. La gestion d’une SCI s’articule autour de trois grands axes : la gestion locative et sociale, la comptabilité et les rapports avec l’administration fiscale. Les associés ont un rôle majeur à jouer à chaque étape de la création et de la vie de la SCI.
Création d’une SCI : Comment fonctionne la gestion locative ?
Si le bien immobilier est occupé de façon gratuite, la gestion locative n’aura pas lieu d’être. Par contre, dès lors que le patrimoine entrant dans la société civile immobilière est constitué d’un ensemble locatif, le gérant devra alors se charger des tâches liées à la location du bien.
Définition et contours des rapports de la SCI avec les locataires
Afin de garantir aux associés un remplissage optimal des biens gérés par la SCI, le gérant devra mettre en place un plan de communication afin de trouver des locataires.
De nombreux supports et techniques sont disponibles pour lui faciliter la tâche : réseaux sociaux, magazines spécialisés, bouche à oreille… Il peut faire également appel à des agences immobilières qui ont l’avantage de leur force de diffusion, mais l’inconvénient de frais annexes facturés à la SCI à prendre en compte. Trouver des locataires potentiels est la première étape, le gérant devra ensuite procéder au montage des dossiers et garantir une solvabilité et une éthique morale des candidats pour s’épargner des défauts de paiement ou des détériorations de l’habitat.
Pendant la période d’exécution du bail, le gérant devra s’assurer du suivi des loyers, l’émission des quittances et les diverses demandes des locataires. De même, il devra représenter la SCI devant les instances civiles et administratives en cas de litige avec un locataire.
Statut de la SCI et principe des coûts et charges techniques
Gérer un bien immobilier implique de devoir l’entretenir en vue de garantir et faciliter la location, mais également dans le but de pérenniser la qualité du patrimoine.
Par conséquent, le gérant d’une SCI (notamment une SCI familiale) sera amené à effectuer les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation du bâtiment. Pour l’entretien, il devra en outre se charger des travaux de mises aux normes électriques, de ravalement, d’ascenseur ou autres. Dans un projet d’amélioration de l’habitat, il peut être amené à procéder au remplacement des ouvertures pour une meilleure isolation thermique ou à l’installation d’aménagements divers de salle de bain ou de cuisine. Dans cette gestion, il est également de sa responsabilité de faire effectuer les différents diagnostics obligatoires à la location d’un bien (Performance énergétique, gaz, termites, plomb…).
Enfin, le gérant devra acquitter la SCI du paiement des différentes taxes et assurances diverses obligatoires.
Comment marche une SCI ? Zoom sur le personnel
Une société civile immobilière peut être amenée à effectuer l’embauche d’un ou plusieurs salariés après un état des lieux de la situation. En effet, pour les besoins d’entretien du bâtiment et/ou des parties communes, le recours à une femme de ménage peut être nécessaire. Certaines SCI qui gèrent un grand parc de location peuvent même recruter un concierge ou un gardien d’immeuble afin de garantir l’entretien des locaux, le rapport physique avec les locataires ou les charges techniques d’ordures ménagères par exemple.
Dans ce cas de figure, la SCI devra prendre en charge le recrutement, l’établissement des fiches de salaires et tous les aspects des rapports entre employeur et salariés dans le cadre de la gestion de la société, conformément aux statuts de la SCI et aux accords des associés.
Comment gérer la comptabilité d’une SCI immobilière familiale ?
Comme toute entreprise, la création d’une SCI (société civile immobilière) familiale est soumise à des règles et devoirs comptables bien définis, dont les associés peuvent avoir la responsabilité. En fonction de la taille ou de la nature du patrimoine confié à la SCI, la comptabilité peut s’avérer plus ou moins importante. Les petites sociétés avec un seul locataire ou un occupant à titre gratuit peuvent réaliser une comptabilité simplifiée appelée comptabilité de trésorerie qui consiste à enregistrer simplement les entrées et les dépenses.
A l’inverse, lorsque l’activité de la SCI est plus fournie, que son patrimoine immobilier est conséquent et qu’elle comporte des locataires divers, le besoin d’établir une véritable comptabilité peut amener les gérants à faire appel à un cabinet d’expertise comptable dans la gestion des actes de la vie. N’oublions pas que le gérant à des comptes à rendre aux associés sur le bon fonctionnement de la société ! Malgré tout, la gestion comptable journalière est une tâche incontournable afin de présenter des états financiers irréprochables et le gérant devra par conséquent traiter les différents relevés bancaires, les loyers reçus, les chèques émis ou encore les factures reçues.
Fonctionnement de l’obligation des déclarations fiscales en France
S’il est une tâche importante dans la gestion d’une SCI, c’est le rapport avec l’administration fiscale. En marge de la comptabilité générale propre à toute entreprise, la SCI doit se soumettre à une déclaration annuelle de ses résultats de société immobilière. C’est un document important sur lequel la SCI indique la part de recettes, la part des dépenses et les charges inhérentes à son exploitation. Il faut également indiquer sur ce formulaire la répartition des bénéfices entre les associés. Les statuts de la SCI sont d’une grande aide pour en fixer les contours dans le cadre de la gestion quotidienne ou plus exceptionnelle.
C’est de ce document que ressortira l’avis d’impôt sur le revenu à payer par chacun d’eux. Une gestion efficace d’une société civile immobilière implique donc une rigueur dans l’élaboration des formulaires administratifs et dans le respect des délais pouvant avoir des répercussions non négligeables.
A quoi sert la gestion sociale dans une société civile immobilière ?
Une SCI a pour obligation légale de convoquer, une fois par an, l’ensemble des associés pour une assemblée générale ayant pour but principal l’approbation de la gestion et des états financiers annuels.
La convocation d’une assemblée répond à un code bien établi. Dans le cadre de la gestion de la SCI, les associés doivent dans un premier temps être convoqués. Le gérant doit procéder à la rédaction d’un rapport de gestion détaillé, tenir et animer l’assemblée et formaliser le procès verbal. Ce moment est souvent important, notamment pour discuter des contours de la cession des parts et pour déterminer le mode opératoire à adopter pour parvenir à un chiffre d’affaires supérieur. Il s’agit également de discuter de potentielles permissions pour les travaux sur les biens immobiliers ou encore de s’accorder sur la tenue des comptes et la possibilité de signature d’un prêt.
La SCI a également un devoir de conservation des archives afin de pouvoir répondre, pendant toute la période de son existence et au delà, aux questions relatives à la gestion.
Les obligations de gestion d’une société civile immobilière est très étendu et les différentes tâches comptables ne doivent pas être réalisées à la légère. Bien gérer sa SCI nécessite de l’investissement pour garantir la durabilité du patrimoine et/ou sa transmission.
