News Agence-Juridique vient d’intégrer le groupe de média les Affiches Parisiennes et devient l’acteur numéro 1 des formalités juridiques en ligne

01 76 54 81 37
Fiscalité SCI : guide complet pour une optimisation fiscale réussie

Fiscalité SCI : guide complet pour une optimisation fiscale réussie

Mini-sommaire :
Fiscalité SCI : guide complet pour une optimisation fiscale réussie

Lors de la constitution d'une SCI (société civile immobilière), se pose fréquemment la question de la fiscalité et de l'optimisation fiscale réalisable. D'autant plus que la SCI vise à gérer de la meilleure manière possible un patrimoine fiscal déterminé, et de permettre aux associés de partager les bénéfices issus de cette gestion patrimoniale. L'intérêt d'une bonne gestion fiscale est donc conséquent, et il est dès lors important de se poser les bonnes questions d'entrée lors de la constitution d'une SCI afin d'optimiser les règles fiscales applicables. Car si la SCI est par nature fiscalement avantageuses, certains mesures permettent d'appliquer des règles différentes en fonction des choix effectués par les associés. Le principal choix à faire étant celui entre l'option de l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur le revenu.

Agence Juridique vous guide à travers cet article afin de vous permettre de faire le bon choix.

Comment faire le bon choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés ?

 

Par défaut, les bénéfices de la société sont imposés indirectement par le biais de l'impôt sur le revenu de ses associés. Mais les associés disposent d'une option en faveur de l'imposition directe des bénéfices réalisés à travers l'impôt sur les sociétés. Avant même d'effectuer un choix entre ces deux régimes, choix qui s'avère irréversible, il est indispensable de bien comprendre le choix qui est proposé entre ces deux mécanismes.

La gestion immobilière du patrimoine permet de générer des recettes (essentiellement des revenus locatifs), qui sont imposés qui titre des revenus personnels de chaque associé de la SCI, ou au titre de l'impôt sur les sociétés. Mais avant de faire un choix du régime fiscal le plus adapté, il est également nécessaire de tenir compte de l'objectif même de la SCI. S'agit-il de transmettre du patrimoine par le biais d'une SCI familiale, de générer le maximum de revenus ? La fiscalité la plus avantageuse diverge selon le but recherché de la société. Le choix ne sera pas le même par exemple lorsque la SCI ne génère aucun bénéfice, mais que des déficits fonciers peuvent être déduits.

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu elle est considérée comme "transparente" puisqu'elle n'est pas opposée entre l'administration fiscale et l'associé. A l'inverse, elle est considérée comme opaque lorsqu'elle fait écran en étant imposée directement au titre de l'impôt sur les sociétés.

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu

 

La création de la société civile immobilière dite transparente ne paie aucun impôt directement ce qui simplifie grandement ses déclarations. En revanche, les associés sont alors imposés selon leur taux personnalisé d'imposition, sur les revenus générés par la SCI leurs revenant par le biais des revenus fonciers. Il convient alors de prendre gare de s'assurer que ces revenus fonciers ne fassent pas basculer l'associé dans une tranche supérieure du barème de l'impôt sur les sociétés.

A noter que les dividendes ainsi imposés le sont peu importe qu'ils soient reversés effectivement aux associés ou non. Même lorsque les bénéfices sont mis en réserve par les associés, ces derniers sont alors imposé dessus, alors même qu'ils ne les perçoivent pas directement. Néanmoins, ce régime offre l'avantage de permettre la déduction de certaines charges du résultat imposable, comme notamment les intérêts d'emprunt, les dépenses de travaux, frais d'assurance et taxes. L'assiette fiscale peut être réduite dans la limite de 10 700€ en cas de déficit d'exploitation.

Enfin, le gérant de la SCI est imposé personnellement sur sa rémunération par le biais de l'imposition sur les revenus.

Le cas de la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés

 

Attention, avant de choisir l'impôt sur les sociétés, il est important d'avoir à l'esprit qu'un tel choix est irrévocable, et ne peut être réalisé que si l'intégralité du capital social est libéré. Il est donc nécessaire de parfaitement maîtriser les spécificités de ce régime. En cas contraire il serait nécessaire de dissoudre et liquider la SCI afin de procéder à une nouvelle immatriculation sous le régime de l'impôt sur le revenu.

La SCI opaque entraîne de fait une double imposition à la fois au niveau de la société (impôt sur les sociétés à 33,33% sauf taux réduit de 15% pour les premiers 38 120€ de chiffre d’affaires), mais également au niveau des revenus de chaque associé pour tout dividende effectivement distribué. Néanmoins ici les bénéfices mis en réserve ne sont pas imposables au titre de l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le résultat fiscal peut être déduit non seulement des frais liés à l'administration du patrimoine, mais également des frais relatifs à l'acquisition du patrimoine géré par la SCI.

Enfin, notons que les apports ici réalisés en nature sont imposables à 5% au titre des droits d'enregistrement, et que la rémunération du gérant est déductible du résultat annuel imposable.

Il est donc difficile de dégager un régime idéal : chaque fiscalité possède ses atouts propres et ses limites. Avant de réaliser un choix d'optimisation fiscal, il est donc indispensable d'étudier dans le détail les conséquences pour chaque situation particulière de ces régimes fiscaux.

Et en matière d'imposition sur les plus-values immobilière en cas de revente du patrimoine ou de parts sociales?

Dans le cas d'une SCI transparente, chaque associé est imposé sur la plus-value réalisée au titre de la vente de ses parts sociales ou du patrimoine immobilier de la SCI, au même titre qu'un particulier. En revanche, lorsque la SCI est dite opaque et assujettie à l'impôt sur les sociétés, de telles ventes ou cessions sont imposées au titre des plus-values immobilières professionnelles. Autrement dit, le montant imposable calculable entre le prix de revente et d'achat du bien, diminué des amortissements. Lorsque l'amortissement est total, le prix d'achat est alors considéré comme nul, et le prix de vente est alors imposé au titre de l'impôt sur les sociétés à hauteur de 33,33% ou 15% selon le montant total de la revente.

Le régime de la TVA en SCI

 

Un autre choix s'offre aux associés, outre celui du régime d'imposition. En effet, la SCI peut être assujettie à la TVA, ou choixir de s'en affranchir dans certaines conditions, comme notamment lorsque la SCI effectue la location de biens aménagés à usage professionnel, de biens nus à usage professionnel ou encore de biens loués à usage exclusif d'habitation.

Il peut être intéressant de rester assujetti à la TVA lorsque de nombreuses dépenses sont réalisées par la société, puisque la TVA peut alors être récupérée.

L'option doit être effectuée par les associés auprès du service des impôts territorialement compétent, et est alors effectif dans le mois suivant le dépôt de la demande.

Nos équipes d’agence juridique se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos choix fiscaux, afin d'optimiser le fonctionnement de votre SCI.

Créez votre Sci
en moins de 10 minutes

Immatriculation et KBIS en 48h

En cours (3 min):Fiscalité SCI : guide complet pour une optimisation fiscale réussie

Je veux créer ma SCI

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

Choisissez votre statut

Si vous n'êtes pas sûre de votre choix, vous pouvez consulter notre comparatif de forme juridique.

back to top