La création d’une SCI familiale est très souvent envisagée par des membres d’une même famille pour faciliter la gestion commune et/ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Ainsi, des frères et sœurs peuvent éviter l’indivision et gérer un bien immobilier reçu en héritage, des parents peuvent constituer une SCI avec leurs parents pour leur permettre d’acquérir un patrimoine, ou bien leur permettre de le transmettre plus facilement… Elle consiste, en pratique, en l’apport qu’effectue chaque associé, en numéraire ou en nature, auprès de la SCI en échange de parts sociales d’une valeur correspondante. C’est alors la SCI qui assurera la gestion du ou desdits biens immobiliers, par l’intermédiaire d’un gérant désigné par l’ensemble des associés. La procédure de création, sans être très complexe, peut néanmoins s’avérer ardue pour des particuliers qui n’ont pas l’intention d’exercer une activité commerciale et qui ne sont pas familiers ni du droit des sociétés et de la constitution de sociétés, ni des relations avec les greffes des tribunaux de commerce. Nos services se proposent d’intervenir pour vous, et de vous assister tout au long de la création de votre SCI familiale.
La procédure de création d’une SCI familiale
La rédaction de statuts
Les statuts ont pour vocation de régir le fonctionnement de la SCI sur les questions non tranchées par la loi. Ils donnent en quelque sorte vie à la société et c’est pourquoi leur rédaction doit faire l’objet d’un soin particulier. Certaines mentions obligatoires doivent y figurer, et certaines clauses intégrées afin d’éviter d’éventuels conflits. Les mentions obligatoires des statuts des SCI familiales Les statuts doivent en outre comprendre les éléments suivants :
- Forme de la société (SCI)
- Dénomination sociale
- Objet social (qui doit être immobilier),
- Durée de la société, au maximum égale à 99 ans
- Montant du capital social et description des apports effectués,
Concernant la dénomination, on rappellera qu’il ne faut pas que l’appellation soit déjà utilisée. Vous pourrez vous en assurer auprès de l’INPI, qui vous permettra d’obtenir la liste des dénominations sociales déjà existantes. Concernant l’objet, il doit être suffisamment souple pour permettre à la SCI de faire évoluer ses activités.
Quelques points auxquels il faut prêter attention
- Les pouvoirs du gérant. Classiquement, il effectue les tâches courantes de la vie sociale. Ses pouvoirs sont délimités uniquement par les statuts. D’où l’utilité de veiller à conserver un équilibre entre une nécessaire autonomie à donner au gérant pour un fonctionnement optimal de la SCI et l’importance de ne pas porter atteinte aux droits des autres associés (au cas où le gérant vendrait des biens sans leur accord, par exemple).
- La manière de quitter la SCI/ de transmettre ses parts. Dans la mesure où il s’agit très fréquemment d’un des objectifs ayant présidé à la création de la SCI ; ce point relève d’une particulière importance.
Il est à noter que les statuts doivent être rédigés sous forme authentique, soit par un notaire dans le cas où un bien immobilier est apporté à la SCI au moment de sa création.
Les formalités de création
Pour créer une SCI familiale, vous devrez, après avoir rédigé les statuts :
- Ouvrir un compte bancaire dédié au dépôt de capital, ce qui vous donnera droit à une attestation de dépôt de capital ;
- Remplir un formulaire CERFA M0 ;
- En cas d’apport d’un bien immobilier, il faut le déclarer au Service de Publicité Foncière du lieu de situation de l’immeuble
- Faire paraître une annonce de constitution dans un journal d’annonces légales situé dans le ressort du siège social de la SCI, afin d’informer les tiers de la création de la société. Elle doit paraître après la signature des statuts mais avant l’immatriculation et contenir les mentions obligatoires suivantes : dénomination de la société, nom et adresse du gérant, forme de la société, durée, le Registre du Commerce et des Sociétés auprès de laquelle la SCI sera immatriculée…
Puis vous devrez fournir au Greffe du Tribunal de Commerce situé dans le ressort du siège social de la SCI, outre les statuts signés par tous les associés et les autres pièces précitées :
- Une attestation de non-condamnation du ou des gérants pour justifier qu’ils n’ont pas été interdits de gérer une société
- Un justificatif du siège social pour prouver que la société est autorisée à occuper les locaux. Cela peut être un contrat de bail, une convention d’occupation ou tout document justifiant du droit d’occupation de la société. Le siège social peut être fixé au domicile personnel du gérant sous réserve que cela soit admis par le règlement de copropriété et que le syndic en soit averti. Si le siège social est fixé au domicile personnel du gérant, ce dernier doit fournir une attestation de domiciliation ainsi qu’un justificatif de domicile de moins de trois mois. Si le gérant est hébergé, c’est un justificatif de domicile de l’hébergeant ainsi qu’une attestation d’hébergement qu’il convient de joindre à l’attestation de domiciliation.
- Une copie des pièces d’identité des associés et du gérant.
Cette procédure peut être réalisée en se déplaçant au Greffe ou bien en ligne, via le site Infogreffe, ce que les Tribunaux encouragent actuellement. C’est le Centre de Formalités des Entreprises, situé au sein du Tribunal de Commerce qui va se charger de votre dossier et transmettre les pièces aux différents organismes : INSEE, SIE… Il va ensuite immatriculer votre SCI, ce qui va lui donner une personnalité morale. Vous recevrez alors votre extrait Kbis et vous pourrez commencer à faire vivre la société. A noter que la création d’une SCI familiale n’est pas excessivement onéreuse : il faut compter 150 à 200 euros pour la publication de l’annonce légale et moins de 100 euros pour le dépôt du dossier au greffe du Tribunal de Commerce. Quant aux délais, ils sont relativement rapides, malgré qu’il soit fréquent de devoir relancer les Greffes très souvent surchargés. Avec un bon suivi, une semaine ou deux suffisent.
Votre intention : pourquoi créer une SCI, comment et avec qui ?
Avant tout, il est important de consulter un professionnel pour faire le point sur votre situation et vos besoins. Dans de nombreux cas, un avocat ou un notaire ne sont pas indispensables ; nos services peuvent parfaitement se charger des formalités de création. Il est bon de prendre le temps de réfléchir à vos objectifs et à vos besoins spécifiques, dans la mesure où ils vont imprégner la rédaction des statuts et les professionnels du droit dont il conviendra de vous entourer. Par exemple, apportez-vous un bien immobilier à la SCI ? Envisagez-vous d’en acquérir un de manière simultanée à sa création ou bien ultérieurement ? En effet, si vous apportez un bien immobilier à la SCI, dans la mesure où cet apport devra être constaté par un acte authentique, l’intervention d’un notaire sera nécessaire en complément de celle de nos services qui pourront se charger des formalités diverses. Enfin, demandez-vous aussi avec qui créer votre SCI. Concernant ses membres, il faut savoir que puisque la SCI n’exerce pas d’activité commerciale, des mineurs peuvent en faire partie dès lors qu’ils effectuent un apport immobilier ou en espèce. Toutefois, si les mineurs effectuent un apport immobilier, il faudra compter une contrainte supplémentaire : l’obtention de l’accord du Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du ou des biens. Nos équipes restent à votre disposition pour vous alléger de toutes les démarches administratives en vous accompagnant dans toutes les procédures, une fois vos choix faits.